物业管理费怎么交

  发布时间:2006-7-2 17:13:22 点击数:
导读:物业管理费怎么交 收缴物业管理费,一直是个大难题,几乎没有一个小区能达到100%的收缴率。但是,国务院颁布将于今年9月1日起正式实行的《物业管理条例》中明确规定,业主若逾期不交物业管理费,将承担法律责…

 

物业管理费怎么交

  

      收缴物业管理费,一直是个大难题,几乎没有一个小区能达到100%的收缴率。但是,国务院颁布将于今年91日起正式实行的《物业管理条例》中明确规定,业主若逾期不交物业管理费,将承担法律责任;同时物业服务应遵循合理、公开的原则按质论价。

  其实业主拖欠物业管理费的矛盾也大多在此:服务价格与服务质量不对等,业主只能以拒付物业管理费来主张自己的权益。在上海市的实施细则出台之前,这个长期积淀的矛盾只怕难以解决。

  其实,很多业主拖欠物业管理费也有自己的苦衷。今天,就让我们走进那些已开满公司的住宅楼里,来看看这个“收费难”问题。

  欠费“弱势群体”的无力抗争

  上海有很多住宅楼,不知不觉间变成了商住楼。有些可能是规划不当,有些则原先就规划为商务楼,只因前些年住宅市场红火,办公楼市场低迷徘徊,性急的发展商匆匆变更了规划,建起了住宅楼。虽然销售时一抢而空,但市场走向自有内在“肌理”,没过几年,楼里的业主纷纷迁出,把住宅出租给了公司、事务所,于是重又回归“商住楼”。

  业主们这种自发的市场行为有颇多的合理性:这类楼盘一般很小,往往只是一两栋大楼,紧贴交通要道,少有绿化氛围,为了追求更宁静、更亲近自然的生活,几年后大多数业主重新买房搬走了;但这些楼盘在建造之初仍属品质不俗,多为外销房或高标准内销房,有电梯、有大堂、有地下车库,有的还临近轨道交通站点,非常符合小型企业的办公要求;它们的物业管理费标准较高,按照原《上海市居住物业管理条例》可不受政府指导价限制,由物业公司和业主或业委会协商,按需论价,这就使业主的居住成本较高,而出租给公司的话,却能收取比出租给个人更高的租金(以新客站附近的恒基不夜城为例,出租给个人每月5000元的住宅,出租给企业就能6000元)。如此种种,住宅“变性”也就成了必然。

  但是,居住环境“恶化”了:楼里外来人员从早到晚穿梭不绝,环境卫生下降,设备折旧加快,窗户上贴出公司标志或广告,大楼立面日渐零乱……目前市场上很多由写字楼重新包装后推出的白领公寓,很可能也会面临这样的问题。

  当大楼里80%以上的住宅已用作商务,“留守”在那里居住的业主就成了“弱势群体”。已将房屋出租了的业主很少回来,对物业服务质量的关注度明显降低,以至很多这类物业至今都难以成立业委会,“弱势群体”又如何有力量推动物业服务的改进?他们唯一的抗衡只能以拖欠物业管理费来安慰自己。

  欠收物业公司惨淡经营

  小楼盘的物业维护成本就比大楼盘高,这就是很多物业公司要做大盘子、追求规模效应的原因。据行家介绍,一个建筑面积约10m2的中档小高层小区,基本能达到收支平衡的物业管理收费标准约为1.50/m2,如果建筑面积仅为23m2的小区或大楼,分摊到每个平方米的物业管理费用必然更高,因为物业管理条例中规定,必须周一至周日每天有人值班,必须24小时接受报修……而劳动法又规定一周工作时间为40小时,这就意味着有些岗位是不可缺的,如果不减少值班人员,分摊到每户的费用自然会增加;如果减少值班人员,则在岗人员必然要延长工作时间增加工资,仍然是增加费用。

  另一方面,当大部分住宅作商务之用后,进出的闲杂人员骤然增加,物业管理的方式与要求就会不同:保洁、保安、车辆管理等必须加强,电梯电器的损耗增加,对消防等应急设施的保养清洁必须更加到位,等等。这一切都将使物业管理服务的运行成本进一步提高。而当大量业主(包括已将房屋出租的业主)拖欠物业管理费时,物业公司将更加入不敷出,服务水准更加下降,“留守”业主更加不满,拖欠更加坚定,形成恶性循环。

  提价也许是惟一出路

  提价?业主和物业公司都会大摇其头!但这是业内的一种意见,听听不无道理:

  根据国务院《物业管理条例》的原则,物业公司与业主协商,按业主要求的物业服务标准,确定合适的物业管理收费标准,其中,将住宅出租作商用的,须双倍交纳物业管理费,可由使用人(租客)承担费用,作为房东的业主负连带交纳责任。早前,原市房地局和市物价局曾有过规定,租客加倍交纳的物业管理费,其中部分应纳入物业维修基金。应该说,这个规定有其合理之处,可惜在实际运作中没有很好地执行。

  这样,物业公司有了资金保证,才可能调动积极性提高物业服务质量;留守的“弱势群体”业主,能与物业公司直接探讨合理的物业管理收费标准,并明确服务细则与要求,“明白消费”,也不会因为业委员迟迟不能成立而无法主张自己的权益;租用住宅的企业虽然多付了物业管理费,但可以得到更好的服务,且相比租用纯商务楼仍然有价格优势。

  (补充说明:纯住宅房屋不能擅自更变为商业用途,如要在住宅内办公,必须到工商管理部门办理异地办公的手续,且不能挂牌经营。) 

 

 

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