不经出租人同意转租铺面产生的责任谁负

  发布时间:2006-7-3 8:10:47 点击数:
导读:不经出租人同意转租铺面产生的责任谁负?基本案情:阿光有一间临街铺面,原来用于自己做皮鞋生意,但由于生意不太好,就不做了。于2002年2月以月租1000元租给同街的阿强做服装生意,合同期限4年。阿光租出铺面…

 

不经出租人同意转租铺面产生的责任谁负?

 

    基本案情:

    阿光有一间临街铺面,原来用于自己做皮鞋生意,但由于生意不太好,就不做了。于 20022月以月租1000元租给同街的阿强做服装生意,合同期限4年。阿光租出铺面后就到广东打工了。由于竞争激烈,加上阿强缺乏生意头脑,在经营一年后,阿强看到生意惨淡,几乎亏本,遂于20033月以月租1100元转租给温州人张某做皮鞋生意,合同期限3年,但阿强没有把转租的真实情况告诉阿光。张某租得铺面后,阿强叫张某装修一下就更好做生意了,于是张某即投资5000多元对铺面进行改造装修。由于张某生意头脑灵活,经营有方,生意做得红红火火。2005年春节,阿光从广东回家过春节,看到铺面已改头换面,而且是自己不认识的张某在做生意,便找到阿强问是怎么回事,阿强见隐瞒不得,只好把转租铺面一事告诉阿光,阿光对阿强不经自己同意擅自转租很是恼火。阿光在家几日,看到张某的皮鞋生意这么红火,遂产生自己经营的念头。于是找到阿强,以阿强不经同意,擅自转租为由,要解除同阿强签订的合同,并要求张某在三日内把货物搬走。张某在明白事情真相后找阿强算帐,阿强自知理亏躲了起来,张某搬走货物后,感到气愤难当,于是把装修物全部砸烂,阿光见状,找几个朋友拦住张某,要求其恢复铺面原状或者赔偿损失3000元,张某不服,讲恢复铺面原状可以,但要阿强先赔偿他投资改造装修的5000多元。为此争吵不休,于是阿光把张某和阿强告到法院,要求解除合同,恢复铺面原状或者赔偿损失3000元,张某则要求阿强赔偿他的装修损失5000多元。经法院开庭审理,判决解除阿光同阿强的铺面租赁合同关系,阿强承担恢复铺面原状并赔偿张某装修损失5000多元。

    法理评析:本案中,涉及到阿光同阿强的合同关系解除问题和谁负责承担恢复铺面原状并赔偿张某装修损失问题。

    《合同法》第222条规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。《合同法》第223条规定,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《合同法》第240条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《合同法》第42条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

    本案中,阿强租下铺面后,未经铺主阿光同意擅自把铺面转租给第三人张某,根据《合同法》240条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。阿强在未经铺主阿光同意的情况下,叫张某对铺面进行改造装修,存在过错,根据《合同法》第223条规定和过错责任原则,故应承担恢复铺面原状的责任。又因为阿强隐瞒了不经铺主阿强同意的事实,使张某同其签订转租合同,根据《合同法》第 42条第二款规定,阿强应负缔约过失责任,故应赔偿张某装修损失5000多元。

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