大连挡日照纠纷案件相关问题的探讨(挡光纠纷)_大连律师网(北京市华泰律师事务所大连分所)找律师网

大连挡日照纠纷案件相关问题的探讨(挡光纠纷)

作者:吴京堂 来源:原创 发布时间:2007-5-10 12:26:52 点击数:
导读:大连挡日照纠纷案件相关问题的探讨——对《大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定》的立法修改意见●吴京堂崔崇伦<公开发表刊物图片><公开发表刊物图片><被挡日照建筑物图片>目前,国家尚未出台统一…

 

大连挡日照纠纷案件相关问题的探讨

                ——对《大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定》的立法修改意见                                 

                           吴京堂 崇伦

<公开发表刊物图片>

<公开发表刊物图片>

<被挡日照建筑物图片> 

 

 

    目前,国家尚未出台统一的建筑物挡日照纠纷处理法律、行政法规及部门规章。在网上搜索相关地方法规时,发现各地大都制订了在本行政区域内适用的相关规定。大连市政府于200261日起施行的《大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定》(简称大连挡日照规定),即是在大连市行政区域范围内具有法律约束力的规范性法律文件。

    大连挡日照规定颁布几年来,在处理挡日照纠纷案件过程中发挥了积极的作用。但是该规定在实际操作中也存在诸多问题,笔者现通过几起挡日照纠纷案件的处理,对大连挡日照规定中的相关问题作以探讨并提出立法修改建议。

    2002年,某房地产开发公司(简称房地产公司)在大连中山区某广场附近开发建设了一处二十二层的高层住宅。致使一道之隔的北侧两栋六层住宅1#2#楼的部分住户被挡日照。2003119(大寒日前一天),大连市规划局组织大连市勘察测绘研究院,对高层住宅挡日照情况进行测定,并委托大连市公证处进行现场公证。大连市勘察测绘研究院根据勘测结果出具了《挡日照测量技术报告书》,大连市规划局根据以上报告书出具了《**高层住宅挡日照结论》(简称挡日照结论)。结论确认:“1#2#楼共有62户西南向窗口在大寒日有效日照时间带内全日照时数小于一小时,62户属于被挡日照。”于是,房地产公司按照大连挡日照规定的标准62户被挡日照住户进行了经济赔偿。

    然而事情并未到此了结,这两栋楼的部分二层楼住户不服挡日照结论,又继续到规划局上访。原来这两栋楼设计及建筑时间较早,楼的外型是简单的火柴盒型,而楼二层房屋的阳台向楼体外立面突出一米多,并且阳台是通体窗户(见附图),对一楼的门市房形成突出的遮水沿。由于阳台外的通体窗户受光面积大,所以有的二层住户上面的三层和四层住户都确认被挡日照,而二层却不构成挡日照。面对部分二层住户的信访,大连市规划局于20049月又作出一份《**高层住宅挡日照结论的函》(简称挡日照函),该函称:由于1#2#楼二层居室外侧全部被阳台封闭,经研究,认为其有效日照时间也不足1小时,也构成挡日照。要求你公司尽快与被挡日照居民协商解决挡日照补偿问题。后来,住户与房地产公司协商未果,有四位二层楼住户分别向法院提起挡日照纠纷诉讼。由此突现出大连挡日照规定中存在的诸多问题。

一、挡日照确认结论是应当以勘测单位的勘测数据为依据?还是以规划行政主管部门的认定为依据?

    大连挡日照规定第九条规定:“房屋产权人、使用人(含公有房屋承租人),认为自己所有或使用的房屋被挡日照的,均可到当地规划和国土资源行政管理部门申请确认。规划和国土资源行政管理部门受理确认申请后,应指定具有相应勘测设计资格的单位对被申请确认的建筑物进行技术勘测或测算,作出是否被挡日照的确认。”以上法条内容从立法角度来讲是不够严谨的。规定中的最后一句“作出是否被挡日照的确认”的主语是什么?是规划行政主管部门?还是勘测单位?就这一问题,法院办案人曾向大连市规划局进行咨询,答复说:“是规划行政主管部门作出确认。”问题又来了,规划行政主管部门作出挡日照确认的依据是什么?是依据勘测单位提供的勘测数据?还是依据规划行政主管部门的主观判断?这也是正确处理这四起案件的关键所在。

    大连市规划局在2003年的挡日照结论中依据勘测数据确认两栋楼的二层住户均不构成挡日照,而2004年的挡日照函中却又“认为”二层楼住户均构成挡日照。前后结论截然相反。这是一种极其随意,极不负责任的行为。不可否认,两栋楼的二层住户中有个别住户采光影响比较严重,其中有一位当事人当时的勘测值仅为一小时零几分钟。而大多数住户采光影响光并不十分严重,有的当事人勘测值达两个多小时。大连市规划局在处理这起挡日照纠纷案件时的“一刀切”作法是极其不负责任的,也是不公平的。

    挡日照确认书在民事诉讼中应当属于鉴定结论性质的证据。确认是否构成挡日照从民事诉讼角度来讲应当是一种司法鉴定行为。而规划局第二次作出的挡日照函却是一种行政处理行为,是行政机关对群众信访问题的处理意见,其不应当作为确认挡日照的依据。我们认为法院在审查挡日照纠纷案件时,应当以规划行政主管部门依据勘测数据作出的挡日照确认结论为依据,而不应当以规划行政主管部门的函或某某意见为依据。

    我们建议,在修改立法时应当明确规定挡日照确认结论要以勘测单位的勘测数据为依据,从而限制行政机关的自由裁量权,公平、公正地保护各方当事人的权利。

二、以“满窗日照时间不足一小时”为挡日照确认分界线是否合理?是否有必要根据挡日照程度来划分赔偿档次?

      1、大连挡日照规定第六条、第八条规定的建筑物挡日照构成条件是:住宅满窗日照时间不得少于1小时;托儿所、幼儿园、学校、医院的满窗日照时间不得小于3小时。“满”从字面上可以理解为全部的意思,“满窗”即为全部窗户。在处理挡日照纠纷实践中,真正以满窗日照来衡量是否被挡日照是很不好操作的,尤其是现代设计的房屋窗户都特别大,有的是落地窗,这更不便于操作。在勘测挡日照时,假如采光窗只是被挡了一个很小的部分而被确认为被挡日照,这明显是不符合实际的,也是不公平的。

    在实践中是以阳光扫过窗户时间的长短作为确认挡日照时间的依据,即以阳光照射进屋内的时间长短来测算是否挡日照。本案在挡日照勘测时即采用这种方式。我们认为这种作法比较合理,同时也便于操作。

    建议在修改立法时将“满窗”一词中的“满”字去掉,用“采当窗”或其他适当词语来代替。

2、大连挡日照规定对于挡日照的构成只规定了一个档次,即满窗日照时间不足1小时或3小时即构成档日照。我们认为,挡日照是一种侵权行为,侵权行为的程度应当有一般、严重与特别严重的区分,即对侵权行为的程度应当进行量化。勘测单位利用现代技术手段可以将勘测的挡日照时间精确到以分钟为单位,那么完全可以将挡日照的程度划分为一般、严重与特别严重三个挡次。以住宅挡日照为例,以被挡日照超过半小时不足一小时为一个档次,即为一般档次;以被挡日照不足半小时为第二个挡次,即为严重档次;以完全被挡日照为第三个挡次,即为特别严重档次。根据三个挡次再划分不同的赔偿金额,这应当是一种比较科学,比较公平、合理的方法。

    建议在修改立法时,将被挡日照的程度划分为不同的挡次,分别适用不同的赔偿责任。沈阳市政府于20061028日通过的《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》即采用与以上方式类似的规定。

三、被挡日照的确认应以外窗实际受光时间为准?还是以室内采光效果为准?

    大连挡日照规定第六条规定:“位于市级公共中心和副中心区以及县(市)、区级公共中心区内住宅的卧室和起居室的主要采光窗,在有效日照时间内,满窗日照时间不得少于1小时。”对于一般普通住房的“主要采光窗”并不难理解,而对于本案楼房二层住户来说就不好确认了。本案楼房二层楼的阳台是通体玻璃外凸起型,房屋外墙的大部分面积都是阳台窗户的采光面积。阳台内的楼房墙体仍留有窗户的位置,只是多了个通往阳台的门一样大小的通道。有的住户为了保暖、又在墙体上安装了窗和门,这就形成了阳台窗和室内窗两道窗户。本案中如果把阳台窗视为“主要采光窗”,对住户来说似乎不公平、不合理。因为阳台窗户要比其它楼层的普通窗户面积大出三、四倍,而室内实际采光效果却与其它楼层住户相当。尤其是其同单元上层楼已经确认被挡日照的住户,其完全也可能属于被挡日照的范围。但是楼上没有确认挡日照的住户,他的室内采光效果应当与楼上基本相同。

    我们认为,正确处理本案二层楼房屋是否被挡日照的合理作法,应当是参照本房屋的上层楼房屋是否确认被挡日照来判断。如果本单元的上层楼房屋已经确认被挡日照,那么可以确认本二层楼房屋也构成被挡日照。如果本单元的上层楼房屋没有确认被挡日照,那么本二层楼房屋就不应确认被挡日照。按照这一原则便可以相对公平、合理地解决本案四位二层楼住户的挡日照纠纷。

建议在修改立法时规定:对于比较复杂的挡日照确认,规划行政管理部门应当依照公平、合理的原则进行确认。同时规定规划行政管理部门在进行此类复杂挡日照确认时应当召集各方利害关系人进行公开听证。

四、被挡日照住户的“起居室”补偿面积应当如何确认?

大连挡日照规定第十二条规定:“被挡日照的下列房屋的使用面积为补偿面积:(一)住宅的卧室和起居室;……”本案中某一原告是一居室的房屋,一进屋门是一狭长型的厨房,里面便是卧室。厨房南墙上有一个一扇玻璃的小采光窗。在处理相同户型住户挡光问题时,都是按照卧室的面积来确认被挡光面积,厨房不计算在内。而这位原告认为自己房屋的厨房也同时具有起居室功能,要求对厨房的面积也进行保护。最后,法院判决将厨房的面积视同为起居室,对此面积也进行补偿。判决结果是将除厕所之外的房屋使用面积全部列为了被挡光补偿面积。对这一判决结果我们应持慎重态度。这位原告的房屋属于特殊户型,从房屋内部功能上看,起居室应当是我们所理解的客厅,是供人们休闲活动的地方。而厨房与起居室的功能显然不同。所以,这一判决是对大连挡日照规定的任意扩大解释,判决结果是错误的。

现代设计理念下的房屋结构已经远不是传统的那种单一型厅室结构了。有时客厅与饭厅、厨房的界限很难明确,或者当事人在装修房屋时对房屋设计结构进行更改,使房屋起居室面积发生变化。这些情况下起居室的面积应当如何确认?这些问题都需要在修改立法时加以明确规定。

五、前后不同时期建造的建筑物共同构成挡日照,是否可以适用混合过错原则来承担责任?

    本案2#楼的南侧在早些年建有一座十二层建筑,该建筑虽未对2#楼住户构成挡日照,但是对住户的采光还是有一定影响,在冬季的中午后,阳光便被该楼完全遮挡住。2002年本案的二十二层楼又在东南侧建成,这下把2#楼的部分住户挡了个严实。从被挡日照的结果来看,是十二层楼与本案的二十二层楼共同的挡日照行为而造成的。但是如果要求早期建造十二层楼的房产开发商同时承担赔偿责任似乎又不尽合理。十二层楼建成时虽然存在挡光行为,但是对2#楼住户并不构成挡日照。这种情况应如何确认挡日照的责任?大连挡日照规定中包含了由新建单位承担挡日照责任的精神。大连挡日照规定第十条规定:“经确认原有建筑物属于被挡日照的,由新建建筑物的建设单位在确认后的一个月内,给予被挡日照建筑物的产权人或使用权人一次性补偿。……”我们认为,对于不同时期建造的建筑物共同构成挡日照的,应当由后建造的单位承担挡日照赔偿责任。因为后建造建筑物的房地产开发商应当预算出挡日照可能发生的赔偿成本,所以赔偿责任也理应由其承担。

    建议在修改立法时,明确规定共同挡日照责任承担的问题,以免在司法实践中出现执法不统一的情况。

 

    以上的法律问题及立法建议望能起到抛砖引玉的作用。在上位法缺位的情况下,旧法中存在的不足应尽快修改,以便适应经济发展对法律规范的需求,公平合理地处理挡日照纠纷案件。

 

 

                  作者系辽宁竞业律师事务所律师

 

 


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