法律论坛』 [法律杂谈]房地产开发报建流程(完整版)

  发布时间:2008-10-21 22:49:55 点击数:
导读:[1][2][下一页][末页][回复此帖]直接到页:[只看楼主][高亮楼主][关注此帖][只看请选择需要查看的用户ID的回复][使用说明][求职应聘·投简历]作者:蛮族勇士提交日期:2007-…
这个范畴的东西好象跟法律的关系不是很大,但是对法律人理解法律的运做那还是很有帮助的.所以就在这个版面上发吧
  
  中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施,我看了其中与房地产开发报建有关的内容,有些感慨,在这里讲一讲。
  国土、规划与建设这三个部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
  

  1\土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
  土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
  
  恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。
  
  一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
  
  但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
  
  我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。
  
  不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。
  新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
    以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
    城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
  
  希望在我日后的职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门。

  


作者:玉笛魔音 回复日期:2007-12-12 14:50:28 
 
  沙发~~~~~~~~~~

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-12 14:56:28 
 
  板凳~~

作者:冰冰浜浜 回复日期:2007-12-12 14:56:52 
 
  蛮子,今看新闻,农村小产权房禁售,你咋看的~~

作者:冰冰浜浜 回复日期:2007-12-12 14:58:58 
 
  呦~~
  
  笛四和蛤蟆妞来啦,问个好~~

作者:密码2 回复日期:2007-12-12 16:25:02 
 
  认便宜吧,不这样你们房地产律师吃谁去?

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-12 16:35:48 
 
  吃饭之前向煤球问安~
  
  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-12 16:50:23 
 
  作者:密码2 回复日期:2007-12-12 16:25:02 
    认便宜吧,不这样你们房地产律师吃谁去?
  -------------
  1、我不是房地产律师。
  2、如果房地产公司遇到要找规划部门的事情,几乎不会找律师解决。如果居然有房地产公司找律师解决这种事,我操,那是因为老板的脑袋被门夹坏了。
  3、房地产公司几乎不会聘请外面随便找到的律师处理任何业务。

作者:冰冰浜浜 回复日期:2007-12-12 17:21:05 
 
  蛮子说得对,外企房产公司刚进驻,一般会请律师,等碰壁后,基本会找‘顾问’,比如眼下被查的某地产公司,弄了个原市府官员聘请做顾问,给高薪,送房产,主要作用就是跑关系,待公司站稳脚跟,立马拆档

作者:黄瓜条子 回复日期:2007-12-13 0:46:22 
 
  这个帖子还是很实用的,给个绿脸先,等人来和你吵架,嘻嘻。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-13 9:04:25 
 
  这种帖子没什么好吵架的,甚至来说,我最大的目的就是让人知道:房地产律师这个专业方向基本上不存在的,给广大业主打官司的那些律师除外,不过这些律师接触的几乎都是流于表面的东西,如果他们居然不知廉耻的自称为房地产专业律师,我无话可说。
  
  下面继续。
  2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
  这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调:不属于交易。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
  
  再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。
  
  房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。嘿嘿。
  
  下一篇开始讲正式的规划报建:总平面审查阶段。


作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-13 13:22:07 
 
  搬砖头的在池塘边发来贺电~
  

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-13 13:25:55 
 
  另,9点这段有点忽悠人~
  害我现在还得去查房地产开发企业资质核准的具体内容。。。
  

作者:peafowlzx 回复日期:2007-12-13 13:50:40 
 
  报建流程和法律根本都不沾边,在一般房地产公司相当于外勤的角色,与外勤不同的是要经常去沟兑一下政府的官员。
  至于法务则是则重于合作模式、拿地、尽职调查、设立新公司这块。

作者:王荣欣 回复日期:2007-12-13 14:15:43 
 
  个人觉得“国有土地使用权”这个名词的真正原意不过是“准许使用”罢了。所有权不应看成使用权、收益权和转让权的分解,而应看成一个整体。

作者:王荣欣 回复日期:2007-12-13 14:39:19 
 
  
  法律上说出让国有土地使用权,从字面理解其意思是出让后,“土地使用权”即归开发商所有。
  
  但其实土地所有权是国家的,所有权中的“使用权”自然也是国家的,由国家来实现“使用权”;国家只不过允许开发商来使用罢了。
  
  所谓“使用权”不过是所有权的实现形式而已。由国家出让土地,国家实现了所有权中的“使用权”。
  

作者:hyc21264 回复日期:2007-12-13 14:54:22 
 
  人生有点钱了
   就可能会忘记本质的一些良好的东西
   比如说有条件时帮帮人
  然而,今天,真的有一个人要你们帮帮他,
   他只有8岁,在短短的一年内,被人割开了三次肚皮,
   有多痛我们是体会不到的,他的家人的心有多不安也是我们常人想不到的
   到了今天,他还能活下去吗
   请看看天涯社区里的天涯医院有一篇文章叫被人割开三次肚皮
   有时一个电话真的能帮到人

作者:我乃风流才子 回复日期:2007-12-13 16:30:06 
 
  有道理
  

作者:FebeuaryBorn 回复日期:2007-12-13 17:13:59 
 
  实用贴子 顶一个
  楼主多心了 FQ是不会跑来这里跟你闹的

作者:harryho 回复日期:2007-12-13 18:16:44 
 
  技术贴mark 后看

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-13 20:35:15 
 
  搬凳子~
  
  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-13 21:28:09 
 
  3、总平面审查阶段
  这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业啊专业。
  
  在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休闲空间没有减少啊,所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。
  
  再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
  
  其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行?反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
  
  审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。(在这自夸一个:本人不才,曾经试过在10天内完成这个工作,至今被引为传奇故事。嘿嘿)


作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-13 21:29:35 
 
  阶段性沙发

作者:思牧 回复日期:2007-12-13 21:28:20 
 
  我是专门来占位置,顺便捧场的,,,呵呵

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-13 21:31:29 
 
  下面开讲单体审查及各专业审查。不过我恬不知耻的要红脸中,不给红脸不更新。
  不给红脸我去其他地方讲去,比如杂谈啊房产论坛啊,哼

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-13 21:38:14 
 
  有人说这个贴和法律的关系不大。
  我现在告诉你们,这报建的每个阶段都有一堆堆的规划啊条例啊法律啊候着,你们千万别以为这个过程中我国的法律是空白滴,事实上,它们完善着呢,什么住宅设计规范,住宅小区规划设计规范,消防设计规范,结构设计规范,等等等等,不知道有多少吨重。但是在实践中它们就是这么执行的。
  
  我这个贴,就是要打击打击法律人的热情,哼

作者:你看我像马甲么 回复日期:2007-12-13 21:38:31 
 
  回眸一笑百媚生
  乱花均迷一哼中

作者:peafowlzx 回复日期:2007-12-13 21:48:29 
 
  确实是在建设过程中有很多设计规范,但都是建设部出的,一般都是由设计院根据范围出图,工程技术人员在实施中检查。当然有时也需要报建人员去沟兑,比方说修车库时,人防办要求车库的门必须修多少吨重以防敌人空袭,但是实际上按他的要求修下来,车库就变成碉堡了,所以要经报建人员去沟兑,然后才能审查通过。

    
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn ,我也要用手机发表留言!

作者:一朵白云飘啊飘 回复日期:2007-12-13 22:08:29 
 
  这个帖子不错,记号。
  将来唬人用得着,^_^

作者:雪月风云 回复日期:2007-12-13 22:54:02 
 
  不先给你红脸,还不是怕你害羞。
  
  PS:一个月内你不更新完,红脸转黑哈。
  
  ~~~~~~~~~~~~~~~~~~
  仿佛兮若轻云之蔽月
  飘飘兮若流风之回雪
  

作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-14 3:13:07 
 
  我靠,这两天茶水斋和蛮勇两个高手相继发专业贴啊。
  
  看得很爽。
  
  认真听讲,衷心崇拜。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 9:30:31 
 
  4、管线综合审查、排水许可证
  管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在专门拿出来讲,因为这个东西实在是非常,非常的专业啊。搞得不好的话,实在是害死人啊。而且,被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟击鼓传花似的,一轮到就死。
  
  说了半天,管线综合是啥?包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。给排水不用多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
  
  这些线路啊什么的,必须要合理的安排好,不能到处乱走。作为非专业人士,要判断一个小区的官线综合设计好不好,只需要看两个东西:1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了。
  2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
  
  为什么我要这么强调这个管线综合呢?如果它设计不好有什么后果呢?首先,就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对于年轻的我来说,就是网络整天出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进来提供优质服务都不行,而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,我这正打怪呢,嘣的一下,断网了。再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说,这样的小区,能住吗?
  
  管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的研究,不就行了吗?事实上,是不行。为什么?因为所有的线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?我现在告诉你们,无论开发商们在事先做多少准备工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工,把路挖开,今天搞搞这里,明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后,高压电线的接入口,一开始说得好好的,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走了,又或者它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引。引到多少电算多少电。至于,呃,会引起什么生活上的麻烦,我也不知道。
  
  再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的,专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计,事实上是一回事。我就不多说了。


作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 10:03:14 
 
  哼,我刚刚才发现,茶水斋的文章标题字体飘绿了,我的没有,哼
  
  不爽。
  
  我也要搞个花花绿绿的标题,哼,我要紫色的,不然不更新
  
  虎躯一震,叶子落地

作者:行政确认 回复日期:2007-12-14 10:14:43 
 
  快点更新,我顶顶顶

作者:思牧 回复日期:2007-12-14 10:17:53 
 
  标题可以花花绿绿吗,支持给花花绿绿,但是紫色好看吗,放在一群蓝字里,,,,,这充分说明帖子写好的人,审美标准却未必那啥,,

作者:didi_33 回复日期:2007-12-14 10:32:18 
 
  好东西!!
  lz快点更新吧嘻嘻

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 10:47:56 
 
  思慕你知道啥啊真是,紫色是贵色,皇气,那不是一般人用得上的,真是

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-14 12:25:26 
 
  皇家专用黄色。。。
  建议本帖。。。。
  嗯,那啥啊那啥

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-14 12:51:56 
 
  紫色是同性恋的颜色吧
  
  

作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-14 14:49:33 
 
  这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。
  
  ====================================
  请教一下这种认定的法律依据是什么。我找了很久了。不知道是根据什么这样认定。
  虽然土地局的人都说可以这么做。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 15:08:23 
 
  有理想的土豆,你去找《契税征收条例》看。
  

作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-14 15:35:14 
 
  关于标题颜色的讨论,简直把人笑死了。
  
  蛮勇又要“紫色”标题,有要虎躯一震,“叶子”落地。
  
  按照以前蛮勇给人测字是瞎掰乎的风格,我也测一个,我认为蛮勇想念一个叫“紫叶。。”的前女性版主了。
  
  蛮勇不要发飙骂我哈!

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 15:55:43 
 
  哼,楼上的,这个标题颜色实在是关键之中的关键,要点之中的要点,这是绝对不能马虎的.
  
  另外,老豳那个猪头,你这么一提醒,我是不是真的在潜意识中想念她了呢?

作者:黄瓜条子 回复日期:2007-12-14 16:02:53 
 
  我靠,我昨天给了绿脸啊。经过一翻调查,我发现是雪月给我取消了。逆操作啊,我靠。(嘻嘻)你想要颜色是吧,行,但是熟归熟,不然人家会说我徇私的。作为对价你必须把帖子写精写完,我给你加颜色,如果这个帖子成了烂尾楼,看我不割你小jj

作者:killer318 回复日期:2007-12-14 16:31:42 
 
  收藏

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 17:00:30 
 
  这这这什么颜色啊这是?我直接晕死
  
  
5、单体审查、建筑工程规划许可证
  规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的,但是总体来说,相对于总平面规划,就比较容易通过一点。
  单体设计是啥呢?就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?我个人是这么总结的:关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦,最烦的是车位。目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样,各城市大同小异。车位不够,基本上都别想通过单体审查。
  
  当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位够不够,不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了,就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦,根本停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等,不一而足。但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有办法,就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过,那玩意非常的不好使唤,进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
  
  那么,为什么开发商那么不愿意建大点地下室?因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮,说什么10几20万买一巴掌大的停车位,开发商还亏本?事实是,停下一台车,的确只需要10个平方米不到的空间。但是,你要把这部车停进去,你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
  当然我这个是大概经验,在有些城市,停车位还是能赚钱的,比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。
  
  审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。
  不过这个建设工程规划许可证,在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置,反复的强调。我个人还没钻详明白,不知道这个法是什么意思,在搞什么玄虚。

  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 18:04:48 
 
  6、消防和人防专项审查
  这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论:没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点:消防报建,要说难,是所有专业报建中最艰难的,但是如果说简单,也可以很简单。至于人防报建,这个东西莫名其妙,我不知道这个算什么,我对任何备战的东西,都心存恶感。
  
  先从消防说起。消防部门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有数。我国的消防审查,在很多时候都是非常扯淡的,非常官僚的。另外呢,我们的开发商,也的确是非常的不象话,要满足消防规范的话,这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的,比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门,那对业主进进出出来讲,是非常不方便的。基本上来讲,消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面,审查那也是越来越严。一般说,各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢?因为这些企业长期和消防部门打交道,跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成。但是,我在这里说句公道话:涉及生命安全的消防规范,基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的,即使能绕过去将会获得巨大的回报,譬如减少一套楼梯,那是多么好的事情啊, 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中,我也不敢。
  
  人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里,911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼,呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感,大家不必介意。
  人防部门属于政府部门,不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题,现在的争议非常大。社会上各种声音都有,尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们,所有的人防用途的东西,产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你暂时用着。但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体业主。
  因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外,人防设备那也是非常疯狂的东西,比如人防那个安全门,那都不知道算啥,那个东西要真放进地下室,还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。


作者:丙辰丁亥 回复日期:2007-12-14 20:46:27 
 
  蛮族炸出来不少潜水马甲啊

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-14 22:01:14 
 
  刚不远万里去某个地方送了脚丫子
  居然忘记主场这里记录了。。。

作者:西门射雕 回复日期:2007-12-15 12:43:35 
 
  实用贴,认真学习

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-17 9:34:11 
 
  7、节能审查、施工图审查
  在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,做一个节能计算书,就可以开始这两项审查了。
  
  节能审查,在我的个人经验里面,是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展,建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧:什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西,夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩,在这里南北差异非常明显:北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有一个取暖的问题,节能不能达标的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见,我就好这一口,你管得着啊。
  说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上,必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后,的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅,在取暖上就肯定不达标了。同时,在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时,90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的:空气干燥,而且洗手间的使用频率较低,一般人都不习惯每天洗澡。(我说明,我这不是地域歧视啊,我这完全是就事论事。)但在南方,仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户,90平方米要设计出三居室,就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面,几个房间一占,厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目,为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位,设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子,被迫只能大量的推出两房单位。当然,两房单位也可以住,不过就不能养孩子,一养孩子这家就完蛋了,爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭,连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
  现在有些公司为了规避这个9070,还想了些花招,比如设计两套房子,再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上,将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
  
  恩,说个节能审查,一说开去就说了这么多,不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是,基于我国的审查技术非常的落后,恩,怎么说呢,连设计、施工技术都非常落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市,在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢,形状就像个纺锤,中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场,上了这塔的工架,突然这塔就塌了,整个检查组全部死光。这是个大事啊,政府因此组成了浩大的调查,来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查,设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查,一查的话,审查人员说,不行,这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗?我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱,了事。现在合生在广州的某楼盘前面,也打算树这么一个塔,做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之,因为这根本说不清楚,到底安不安全反正我个人不知道。
  
  施工图审查是收费项目,非常贵,所以一直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费,专家红包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎。


作者:最爱薯片 回复日期:2007-12-17 9:59:19 
 
  实务强贴,学习……

作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-17 11:04:31 
 
  作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 15:08:23 
    有理想的土豆,你去找《契税征收条例》看。
  
  ======================================================
  检索了《契税暂行条例》、《国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知》,不过没有找到《契税征收条例》,各地有契税征收管理办法,查到了青海省和湖北省征收管理办法。
  都没有规定与此相关的内容。
  
  另外一个问题是,个人认为,即使是在契税相关规定中作了认定,也不能利用契税的规定作出转移到项目公司不是土地转让的认定,恰恰是应当反过来,先认定了行为的性质,在认定是否应当缴纳契税。
  
  另外我不知道这种转移到项目公司的操作,是否首先要拿到土地证?从理论上讲,这个操作时土地出让合同的权利义务的转让,因为这样操作时要重签土地出让合同的。那么仅仅是合同权利义务的转让,不需要土地证也可以完成。
  
  求教。

作者:ROY606 回复日期:2007-12-17 11:49:10 
 
  外行,还是要搬张凳子来学习

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-17 12:15:06 
 
  继续催稿。。。。

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-17 12:56:28 
 
  粉红色的标题……
  
  

作者:yazheng_shasha 回复日期:2007-12-17 13:19:53 
 
  终于有人发有价值的东西了
  按个爪

作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-17 13:48:52 
 
  恩,老豳是谁啊?
  
  明明是我测出蛮勇潜意识中在想念某人的。。。
  
  恩,我今天才知道原来停车位真的不赚钱啊,以前老听客户跟我说这个其实不赚钱,我还半信半疑的。。。

作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-17 14:31:52 
 
  消防确实黑得很,上海大部分的写字楼楼都不会说你消防合格,只是说可以使用,有待改进。
  大家可以看到,所有的起火案件,都会说消防部门已经多次要求整改的说法。其实这是必然的,因为所有的楼都说要求整改,根本就没有达标的楼。

作者:综合治理 回复日期:2007-12-17 14:40:26 
 
  蛮兄所言极是!其实搞投资、搞重组并购,律师行业相比那些投行还差得远呵,上市运作,律师也是实质性工作少啊。
  顶

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-17 15:04:40 
 
  老豳就是某猪头女,嘿嘿

作者:长夜百合 回复日期:2007-12-17 15:52:51 
 
  靠

作者:淘宝坊 回复日期:2007-12-17 16:40:32 
 
   我们这里房地产资质的技术含量就特别特别的低 至于你说的技术职称联网问题 关键他们几乎不会上网 再说了 我们这里也不要求只能在一家注册的 而且只验一下证书原件即可的

作者:淘宝坊 回复日期:2007-12-17 16:51:20 
 
   感觉我们这里的总平审查和单体审查没有那么复杂的 一般都是外联人员先去探路 准备基本的基础资料 然后 根据他们的意见进行修改 再后 领导们和他们沟通沟通交流交流 基本上就搞定了 (注:省会城市)

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-17 16:54:49 
 
  关于土豆的问题,可以看看这个《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知 》、《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》
  
  适用范围是企业改制
  
  但是,中国有种说法,叫文件精神
  
  另外,从法理上看,同一投资主体的说法,MS也说得通

作者:淘宝坊 回复日期:2007-12-17 17:00:32 
 
   “我现在告诉你们,所有的人防用途的东西,产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你暂时用着。但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体业主。” 其实,你说的这些东西也不是很绝对的。在这里的人更不是你说的什么猪头了神经了,你无非就是在这个行业浸淫了几年而已。
   当然,你说出了房地产报建的基本流程,而且文笔也不错的,这也是事实。
  
  

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-17 17:26:04 
 
  其实,你说的这些东西也不是很绝对的。在这里的人更不是你说的什么猪头了神经了,你无非就是在这个行业浸淫了几年而已。
  ____________________________________________
  
  哈哈,没有幽默感。他说的猪头啊神经啊啥的,全是熟人来的。
  
  至于中国的东西,本来就不是很规范、很绝对的。

作者:anne_yuyu 回复日期:2007-12-17 17:40:50 
 
  “我现在告诉你们,所有的人防用途的东西,产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你暂时用着。但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体业主。”
  
  
   对于人防工程,很多人甚至政府都这么理解,但是我却不这么认为,没有一个法律规定企业投资建造的人防工程归国家所有。相反从国防法“第三十七条 国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。
   国防资产归国家所有。 ”的字面来看,企业投资建造的人防工程不属于国防资产,也就不是国家所有了。所以我觉得此类人防资产应按照物权法确定权属。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-17 18:00:28 
 
  8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
  余泥和噪音,这两个东西专门拿在这里讲,是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市,几乎没怎么管这两样东西:余泥和噪音。但现在,越来越多的城市,开始加强了对这两样东西的管理。
  
  余泥排放现在都快成了各大公路管理部门,包括公路、交通、警察,的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。但在很多时候,根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候,那是日夜得都运泥啊,没办法,只能打通各路神仙。
  余泥在运输过程中,很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车,从天河一路撒到番禺,结果被罚了5万多,包工头拼命去做工作都没用,估计是交通部门火大发了,撞枪头上了。
  
  噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的,噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的,想当年我刚刚进入这个行业时候,我靠,站在工地里,听了一天的锤击声,第二天耳朵里都是嗡嗡声,几乎没给锤傻了。当然用锤击桩,那肯定是最经济的。只要没人管,开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何,都支持在这方面加强管理。此外,对那些夜间连续施工的,更要予以管制。现在在一些城市,这个夜间连续施工的管理,就管得非常好,比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工?那是嫌自己钱多,想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市,唉,那处于几乎没有管理的地步。
  我作为从先进城市走出来的三个代表,到一些二三线城市去,傻乎乎的去问人家环保局,噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊?结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎,我相信这里也会有人看过我这一段之后,狠狠的嘲笑我,并且自鸣得意的说:有这种手续吗?我这里没有啊,我这里很简单啊,什么什么的,就和上面某些人自鸣得意的嘴脸,一样。

  哼

作者:anne_yuyu 回复日期:2007-12-17 18:06:41 
 
  报建是最难的了。说是依法行政,其实每个人有每个人的法。成天都得顶着一头包去办事的呢。。。。

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-17 18:32:53 
 
  ......
  

作者:hualawyer 回复日期:2007-12-17 22:17:57 
 
   好文章,先记号,明天再读。

作者:流落世俗 回复日期:2007-12-17 22:23:42 
 
  顶

作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-18 8:29:31 
 
  作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-17 16:54:49 
    关于土豆的问题,可以看看这个《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知 》、《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》
  ======================================================
  谢。
  财税[2003]184号;和国税函[2006]844号,后者是对前者的解释。
  
  不过个人认为,这其中对于土地的处理和文中所说将土地移转至项目公司的行为是由区别的。
  
  文件中土地移转的方式包括:以土地出资、企业分立合并、企业注销、破产后债权人继承。
  
  另外实践中土地转移到项目公司的操作还需要两个条件,首先是母公司必须拥有项目公司90%股份,其次是必须和土地局重新签订土地出让合同。这两点条件究竟出自哪里?也让人难以捉摸。
  
  不是我故意较真,只要能做了,也没人会怪我,只是想给自己一个交待罢了。
  个人理解是,如果需要更换土地出让合同,也就是说此行为是土地出让合同的一个债权债务转移,那么应该在土地招拍挂制度中做相关规定。而且在物权法上,也将原来母公司在土地上的登记抹去,换成项目公司的登记。而不是保留母公司的登记,接着继续登记项目公司。这样才比较完善。
  
  说实话,土地转到项目公司完全是地方政府出于税收考虑而采取的行为。项目公司必须设在土地出让的行政区划内的,这样公司的所得税才能够被出让土地的地方政府收得。个人觉得这样做是符合经济规律的。但是仅仅因此,而创造性地制定了一个土地移转到项目公司的制度,实在是……无语。
  
  再说两句做律师的难处。做律师的,你告诉人家依法应该如何办,人家说我简单处理照样能成,要你律师做甚。还有人说,我依法办理照样不成,要你律师做甚。律师你能怎么办,跟委托人说,我们行政诉讼去?
  现在,无论在哪一个交易中,律师都沦为文件制作人了。比审计的都不如。
  
  放弃律师行业了。

作者:综合治理 回复日期:2007-12-18 8:54:53 
 
  把这个帖子顶起来!

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 9:05:00 
 
  9、质量监督、安全监督
  我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来,已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后,我随便这么一想,我靠,后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收,一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
  
  质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工,我跟各位说老实话,我分不清楚。在我看来,质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站,分着管。譬如我打桩没按规定程序打,导致桩荷载不达标,这个到底是安全问题还是质量问题?我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大,譬如工人不戴安全头盔啦,物料堆放不按规定乱堆啦,这些。但在我看来,安监把质监吃掉,并成一个机构,没有任何逻辑和操作上的困难。
  
  在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测,一般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在管理上就没那么的严,为什么呢,因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软,云云。安监基本不收费,但是他们也能想出非常多的收费服务出来,譬如安全生产培训,工人佩带平安智能卡上班,等等,总之各有各的门路啦。
  
  现在在有些城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用,只是周边城市的3分之1。恩,在这里,为了避免有些人看不懂,我说一句,打完桩必须做检测。检测合格了,才能做承台,继续往上建。各位的,明白?
  不过呢,绝大多数的城市,这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿


作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-18 10:31:12 
 
  我靠,蛮勇发牢骚了,写烦了。
  
  赶紧顶一个。
  
  正儿八经拍马屁一个。记得蛮勇在很久以前的一个贴子里说过(大意啊):论坛里的各位牛人要是能把自己脑子里的精华都写出来分享,日积月累,那该是多爽的一件事。法律包含的内容虽然很多,但高手经验所得总结出的精华,也许只有一两句话,如果经常都能学到这宝贵的一两句话,实在是不亦乐乎云云。
  
  我觉得,蛮勇的贴子,特别是专业贴几乎统统都达到了他自己说的标准。哎,真他妈的是精华啊。。。要人我自己看书去了解这整个房地产开发保健的流程,我得他妈多晕啊,况且,这他妈是看书就可以了解的吗?
  
  马屁拍完了。但是是真心的马屁。
  
  我们简直个愧对蛮勇啊,我们都分享了蛮勇提供的精华,可是自己却没有精华可奉献啊,哎,惭愧啊,呜呼哀哉啊。。。
  
  蛮勇你一定写完啊。。。。
  
  :)

作者:甜甜玫槐香 回复日期:2007-12-18 10:53:41 
 
  嗯,值得肯定
  老蛮加油!
  old man,come on!!

作者:山谷里的小溪 回复日期:2007-12-18 10:50:07 
 
  
  终于看到老蛮可以静下心来写东西,表扬一下,呵呵
  研读研读
  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 11:02:23 
 
  10、施工招投标、监理报建
    还是没写到施工许可证,写死我了,啊啊啊我为什么会想到写这个题材?我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。
    
    首先,我必须说明,按照我国现行招投标法,私营房地产公司(无国有经济成分),其房地产项目不需要做建筑施工招投标,他们可以直接发包。但在某些大城市,譬如广州,无论什么企业施工,都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市,私营企业只要能提供私营企业证明,既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢?去工商局打一张股东结构书就行了。
    
    在必须要做施工招投标的时候,我必须得说,这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去,一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项目大小,配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州,某企业围一个标,另外一个不识相企业就想进去,材料一准备,然后发现自己的技术人员不够了,于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果,连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了,然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰,全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。
    
    恩,监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致,我不多说了。
    
    监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情,做一个监理规划和监理细则,交建设部门审核一番,认为OK了,发一个监理审查意见。通过了就是下一步,施工许可证。
    监理规划和监理细则,老实讲,在我个人的经验里面,我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面,我没见过几个政府官员能看得懂的。


作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 11:14:05 
 
  作者:一场大雨不停下
  ------------
  你这个鸟人如果不是老杀的马甲,老蛮我就把剩下的内容打印在纸上,吃掉,靠 

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 11:22:14 
 
  恩,我说各位,你们看归看,你们看完了也跟上面那场大雨一样,顶个贴吧,我这写得那叫一个辛苦啊,我这个速度怎么说也是可歌可泣吧
  
  我这个贴一出,基本上我的底就暴光了,我在房地产方面懂的东西就是这么多了。从制度史到估价体系到报建流程,我再没更多的东西可以卖弄了。嘎嘎

作者:闻笛赋 回复日期:2007-12-18 11:27:21 
 
  嗯哼~我凡是有土地房屋方面的问题都找满族勇士了
  
  蛮族勇士同学在这方面还是比较专业的哦~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者:ssun1cn 回复日期:2007-12-18 11:33:08 
 
  支持老蛮理性技术贴,帮顶

作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-18 11:33:54 
 
  哎,蛮勇啊,你恐怕真的要吃纸了:)
  
  我对天发誓,我真的不是杀手。我哪有杀手那么牛逼啊。
  
  恩,难道我现在说话有杀手的风格了吗?我靠,那简直值得庆祝啊。。
  
  说实话,本坛语言最硬朗的就两位,蛮勇和杀手。
  
  蛮勇猜马甲的本事,哎,不行啊。。。
  

作者:冰冰浜浜 回复日期:2007-12-18 11:36:47 
 
  诚实提帖```
  
  有人的捧个人场,有分的捧个分场,反正我是打给了蛮子一个钻过了 哈哈~~~
  
  质检部门是很心黑,尤其是电梯那一块,总共几十来人,一年可捣腾出5千多万,这就是垄断啊,收钱到手软~~~

作者:律林高守 回复日期:2007-12-18 11:39:26 
 
  3

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 11:51:26 
 
  11、施工许可证
  我怀着万分激动的心情,打下了上面那5个字。写完这段我就开始撒娇,啦啦啦
  
  施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续,再申领施工许可证的。在我与同行的交流中,我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续,再来办施工许可手续的。要这样的话,绝对没1年的时间出不来。不相信的同学,请回头再把前面10个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题,直接就GAME OVER。
  
  在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候,有个著名的段子,说是有个企业要搞一个项目,前后盖了200多个章,事还没办成。最后撤资了,不干了。上级政府震怒,云云。
  现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗?
  
  到了今时今日,还有什么企业抱怨过政府管得太严,太死,审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程,简化办事程序,反而会阻碍办事效率。
  
  我知道我这么说,会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们:大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中,在每一个环节中,都存在利益分配,都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后,它本身已经具有了生命力,绝对是牵一发而动全身。
  
  因此,我们经常可以看到,除了一些管理相对规范和严格的大城市,很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证,然后再发地下室部分的施工许可证,再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应,互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了,他们就没得玩了。
  
  之后的内容,大家就开始熟悉起来了:我们终于进入销售环节的各项手续了。啦啦啦,我开始撒娇。


作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-18 11:54:53 
 
  冒死顶帖!
  绝对的~gang gang的~

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 11:55:25 
 
  1、我靠,大雨,不是老杀,你是谁?
  
  2、有钻收?我赶紧登陆一个去

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 11:55:51 
 
  靠,哪有钻收?煤球胡说

作者:冰冰浜浜 回复日期:2007-12-18 12:00:36 
 
  ‘反正我是打给了蛮子一个钻过了 哈哈~~~’
  
  关键字:过
  
  前些日子,不是给了嘛~~~ 蛮子真拎不清,你不出声,大伙争相献钻,拿钻到手软,还不是亏我吆喝帮你赚来买卖,到时,说啥也得让我抽个佣~~

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-18 12:19:28 
 
  见者有份不?
  我红酒都准备好了。

作者:一朵白云飘啊飘 回复日期:2007-12-18 12:36:31 
 
  一场大雨是杉树不?
  我下十块钱的注。

作者:小巷悠悠 回复日期:2007-12-18 13:24:26 
 
  蛮族重新活跃

作者:小巷悠悠 回复日期:2007-12-18 13:28:12 
 
  玫红。
  诱惑。

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-18 13:26:33 
 
  坐等楼主吃纸
  
  

作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-18 13:46:36 
 
  哎,不要猜我了,我不重要,也和大家不是熟人。
  
  纯属蛮勇崇拜者。
  
  趴趴熊猜错了,快给钱。:)

作者:qqlawyer 回复日期:2007-12-18 13:49:28 
 
  那个顶啊!

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 14:13:24 
 
  我靠,我砍死你个破杉树
  你居然认识那朵云是小熊的马甲,靠

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 14:17:00 
 
  撒娇中,
  
  回帖不到150,不继续往下写.
  写死我了,啦啦啦

作者:山谷里的小溪 回复日期:2007-12-18 14:23:14 
 
  
  老蛮又多了一个粉丝
  
  烟花
  

作者:又来一只趴趴熊 回复日期:2007-12-18 14:25:16 
 
  好好学习,天天向上,向楼主致敬。1

作者:两只蝴蝶死一只 回复日期:2007-12-18 14:26:07 
 
  good good study,day day up!
  我这是在给大家谋福利。
  2

作者:了望寒门 回复日期:2007-12-18 14:30:02 
 
  哎呀。。。。

作者:一头烟灰 回复日期:2007-12-18 14:28:26 
 
  虽然收藏了,但是还没认真看呢。
  我把这当连载小说,不到完结坚决不看。

作者:狼王荷马 回复日期:2007-12-18 14:31:04 
 
  为了不叫LZ太监。。。。

作者:四季不分 回复日期:2007-12-18 14:29:28 
 
  刚刚是3,补上。
  
  想起来已经n久没回法版了,也不知道现在有啥有趣的事情不。

作者:almight 回复日期:2007-12-18 14:26:52 
 
  老家伙们好!
  
  

作者:一棵老想睡觉的树 回复日期:2007-12-18 14:31:48 
 
  继续支持楼主。

作者:有时花开有时花落 回复日期:2007-12-18 14:32:59 
 
  这个题目还有多久才能写完啊。

作者:清晨的花开 回复日期:2007-12-18 14:37:30 
 
  我的马甲原来很多啊。7

作者:一天到晚的花开 回复日期:2007-12-18 14:44:46 
 
  有些id的密码忘了。8

作者:一棵老想躺着的树 回复日期:2007-12-18 14:46:09 
 
  楼主辛苦了。9

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 14:46:47 
 
  我靠,你狠

作者:一朵白云飘啊飘 回复日期:2007-12-18 14:47:16 
 
  承诺已经兑现,收工。

作者:lwhm_1980 回复日期:2007-12-18 14:52:43 
 
  晒晒本尊。
  
  蛮族赶紧继续!

作者:王绣花_ 回复日期:2007-12-18 14:58:00 
 
  不是熟人的知道趴趴熊和花开?哼
  为了撒娇顶TMD一帖

作者:方心骑 回复日期:2007-12-18 15:01:02 
 
  
  哎呀,花开MM来啦?问蝴蝶MM好啊,告诉她我一直在等她。
  
  

作者:方心骑 回复日期:2007-12-18 15:06:54 
 
  
  娇小的蝴蝶MM,你被庞大的花开MM挡住了,我居然没看到你,你原谅我吧
  
  同时友情感谢趴趴熊MM的提醒。
  
  
  

作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-18 15:22:51 
 
  我靠,有些同志的马甲简直叹为观止啊。
  
  花系列、树系列、熊系列、烟灰系列。。。

作者:南京的兔子 回复日期:2007-12-18 16:15:21 
 
  路过,不好意思,看不懂。懂了叫隔行如隔山。
  

作者:掌心刀 回复日期:2007-12-18 17:04:00 
 
  偶像,又见偶像...

作者:活泼的宝贝 回复日期:2007-12-18 17:36:21 
 
  不错的文章,收藏了。

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-18 17:37:25 
 
  很多花开啊
  
  要勤浇水
  
  大家一起来
  
  浇水~

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 19:05:51 
 
  作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-18 19:00:54 
    唉,我来感慨一下,我每一篇都是先发在法律论坛,然后再发杂谈.中间都会隔点小时间的.
    老实说我对法律论坛是有感情的.
    
    结果刚上来收到通知说,上了推荐.我就想,是杂谈这边上的,还是法律论坛那边上的呢?
    结果一查, 果然是杂谈这边上的.
    唉
  -------------------------
  刚在杂谈那边的我一起发的这个贴上做的回复.
  老实说,我对我这篇帖子的质量,是有信心的.这个题目,是多么富有话题性的题目啊.
  
  但是我一直很奇怪,为什么法律论坛从来不推荐有技术含量的帖子上头版,却把那些奇怪得像傻球一样的什么追讨工资贴啊,什么申冤贴啊,当宝贝似的送到头版上去.
  
  难道我的这些帖子,就这么的没技术含量吗?就这么的不知道你们这几个斑竹们重视一下吗?
  为什么人家杂谈就肯这么干呢?人家只不过是个杂谈啊!
  

作者:kaffeefly 回复日期:2007-12-18 19:31:56 
 
  好帖,不顶对不起楼主!

作者:雪月风云 回复日期:2007-12-18 23:41:16 
 
  天涯聚焦上推荐的帖子是社区编辑操作的,版主和其他网友一样,都只能通过短消息向社区编辑举荐,只是版主更多的时候,是通过红脸和绿脸的方式,表明帖子的可荐性。但是,客观的说,法律方面太专业帖子,即便推荐到了首页,也很难吸引眼球。
  
  法律论坛提倡学术探讨,也需要人气指数,二者既相辅相成,又存在矛盾。如果处理好这两者的关系,需要我们大家共同努力。不过有一点,你应该很清楚,只有在法律论坛,这个帖子的专业价值才会得到最大的体现,这也是我和黄瓜不遗余力给这个帖子“飘红戴绿”的原因所在。
  
  ~~~~~~~~~~~~~~~~~~
  仿佛兮若轻云之蔽月
  飘飘兮若流风之回雪
  

作者:SZ林律师 回复日期:2007-12-19 1:50:04 
 
  谢谢楼主!
  
  没看,做个记号有空再看.
  
  

作者:映像盒子 回复日期:2007-12-19 7:41:39 
 
  昨天晚上用手机看了。今天早上登陆电脑顶你。。。好贴

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-19 8:55:05 
 
  天涯聚焦上推荐的帖子是社区编辑操作的,版主和其他网友一样,都只能通过短消息向社区编辑举荐,
  -----------------------
  哦哦哦,杂谈那边就肯举荐这么一下,法坛反而就不肯了.
  反过来,法坛举荐的那些,那都是些啥啊,靠

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-19 11:35:06 
 
  12\插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控
    恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行,被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。
    
    在讲预售和验收这些东西之前,我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个,才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控,我的总体评价是:混蛋。
    基本上,现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面:
    1、减少土地供给,紧缩地根
    这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友,看到了肯定大有感触。最近这3年以来,中央对地方的用地管制,一年比一年狠,采取的措施一年比一年毒。当然,这里我们必须有个概念,用地量最大的产业,不是房地产,而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然,在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下,房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地,足以做多少多少年的开发,因此现在供地不足这种消息不准确,等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道,连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置,基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地,不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的,我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说,房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地,其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展,城市逐步扩张,富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉
    
    2、打压购买需求
    提高首付比例,紧缩银根,提高银行准备金率,控制按揭贷款,都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是,这种政策不是释放和满足需求,它没有解决任何问题,它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说,这种政策的好处是:老百姓买不起房子了,开发商脆弱的资金链就会断掉,开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。
    
    3、强制性限制房地产产品类型
    这个很明确,就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响,好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在:开发商故意建大户型,以获取高额利润。但是,我晕,大户型或者小户型,在单价稳定的前提下,单方利润及总利润会有任何差别吗?总建筑面积不变,单价稳定,户型变一下,造成影响无非是多几套房子或者少几套房子,利润有区别吗?除非是有这样的逻辑前提:大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面,我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来:小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。
    
    我个人总结,房地产调控政策,就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果,我就不多说了。
    接下来,继续讲流程吧。啦啦啦

  

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-19 12:02:31 
 
  举荐~

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-19 12:44:37 
 
  我个人总结,房地产调控政策,就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果,我就不多说了。
  _______________________________
  
  还有扩大供应量
  
  包括增加经适房、廉租房供应,扩大适用范围,以及最近出现的限价房
  
  

作者:最爱薯片 回复日期:2007-12-19 14:08:30 
 
  我猜“一场大雨下不停”是百年的马甲。赌一个红包。
  
  就信凭这个 :)
  
  哈哈哈哈~~~~~

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-19 14:13:33 
 
  扩大供应量
    
    包括增加经适房、廉租房供应,扩大适用范围,以及最近出现的限价房
  ----------------------
  经适房、廉租房到目前为止都是扯淡的。
  住房供应总量没有扩大,而是缩小了。
  

作者:掌心刀 回复日期:2007-12-19 16:28:02 
 
  继续支持,并认真做笔记。

作者:强大的心 回复日期:2007-12-19 17:01:47 
 
  作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-17 11:04:31 
    作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-14 15:08:23 
      有理想的土豆,你去找《契税征收条例》看。
    
    ======================================================
    检索了《契税暂行条例》、《国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知》,不过没有找到《契税征收条例》,各地有契税征收管理办法,查到了青海省和湖北省征收管理办法。
    都没有规定与此相关的内容。
    
    另外一个问题是,个人认为,即使是在契税相关规定中作了认定,也不能利用契税的规定作出转移到项目公司不是土地转让的认定,恰恰是应当反过来,先认定了行为的性质,在认定是否应当缴纳契税。
    
    另外我不知道这种转移到项目公司的操作,是否首先要拿到土地证?从理论上讲,这个操作时土地出让合同的权利义务的转让,因为这样操作时要重签土地出让合同的。那么仅仅是合同权利义务的转让,不需要土地证也可以完成。
    
    求教。
  ________________________________________
  
  这里的法律关系是这样的,如果母公司竞得土地以后在土地证颁发之前即向土地管理部门申请变更土地出让合同的受让方为自己的项目公司,那么土地部门在批准合同变更以后,就直接把土地证颁发给项目公司。所以只收一次契税。至于已经给母公司办了土地证,然后还要转给项目公司,根据现在的法规那是不可以的。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-19 17:10:56 
 
  13、放线、验线
    这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置,这是个技术活,要测量,定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干,不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿, 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后,测绘院会发出一份放线册。
    在工程提前施工,违章施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉,又来一个“做通”工作。
    放线完毕,施工单位照着这个边角点施工,完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的,没超出边线,测绘院就出验线册。
    
    这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着,尤其是在提前放线的场合。唉
  
  14、预售许可证
    终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的,在房地产已经成为了一个产业的城市,预售许可都要求在网上办理,全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
    
    预售许可最重要的条件是:高层建筑结构完成3分之2,低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样:无论层数高低,全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构,取得预售许可证之后,开发商在推盘时都不积极。因为这个时候,钱也不是很能收得到,只能收到个2、3成,但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后,或许我们对捂盘这种行为,会有更深刻的认识吧。
    
    现在办预售许可,都要做价格公示。交易价格必须明确到套,单价必须清晰,在交易现场,也禁止再搞什么5000元/平方米“起”,这种骗人的玩意了。但是,我必须要说,但是,政府没有(也没有权力)对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格,开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格,直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多,没有任何法律上或者行政上的责任。
    
    在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门,根据开发商提供的图纸,事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后,到实地测量,就是实测了。我们都知道,面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多,比如施工不规范造成的面积误差,又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差,这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的,我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假,当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。
    现在为了避免这种纠纷,各大开发商都学乖了,开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少,房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
    唉,又出来一个“做通”工作。

  
  

作者:强大的心 回复日期:2007-12-19 17:09:14 
 
  作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-19 14:13:33 
    扩大供应量
      
      包括增加经适房、廉租房供应,扩大适用范围,以及最近出现的限价房
    ----------------------
    经适房、廉租房到目前为止都是扯淡的。
    住房供应总量没有扩大,而是缩小了。
  ————————————————————————
  扩大住宅供应总量在大中型城市确实是个难题,不是能简单解决的。因为要扩大住宅供应就要扩大适合住宅建设的用地。而适合住宅建设的用地条件要比工业用地高的多,因为必须要有大量的生活配套和公共交通设施。如果是在中心城区,虽然配套不成问题,但是那势必要拆迁旧区,这个现在是个经济代价和政治代价都很大的事情,且旷日持久;而且这种方式最终提供出来的住宅用地的实际成本也是非常高昂即使开发成住宅也是高价。如果是在近郊,那么政府就要化钱做配套和交通,那也很费钱,小城市还好,大城市的公共交通系统那都是天价。所以,现在大中城市要增加住宅用地的有效供应确实很难,房价一时半会绝对下不来。

作者:强大的心 回复日期:2007-12-19 17:15:51 
 
  有的高层楼房,除了消防审核外还有个防盗审核,而这两个审核的规范很多地方都是冲突的,防盗要求通道封的越死越好,消防要求越通畅越好,于是势必有一个不满足要求。

作者:强大的心 回复日期:2007-12-19 17:23:00 
 
  人防车库财产权益好象还是属于开发商的,但是这种权益受到了极大的限制,首先它不能出售,其次平时可以租给别人用,战时则归国家统一调用。不过这也有争议,有人认为应该看开发商有没有把人防车库这部分成本摊到整个项目中,如果摊进去了,那么人防车库平时的收益也应该归全体业主。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-19 17:41:07 
 
  因为这个时候,钱也不是很能收得到,只能收到个2、3成,但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后,或许我们对捂盘这种行为,会有更深刻的认识吧。
    ----------------------------
    我和其他地方的很多做财务的朋友商量了一下,发现自己这个经验不具有全国性的经验,这里面有个收入确认的问题.大家就当这句话不存在吧.
    
    不好意思不好意思,把这些未经确认的话给发出来了.对不起对不起.
  

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-19 19:36:07 
 
  操作难是一个问题,方向是另一个问题。
  
  继续搬凳子。
  
  

作者:了望寒门 回复日期:2007-12-19 19:58:33 
 
  总不能叫客场比下去
  争取主场回复过150!!

作者:梅醺雪醉 回复日期:2007-12-19 21:02:36 
 
  好容易法版看到专业贴,另外,大雨似乎是酸书虫?支持蛮勇同学,继续争取颜色哈,放眼看去,就你粉色显眼^_^

作者:狼王荷马 回复日期:2007-12-20 9:38:25 
 
  不能掉下去啊!

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-20 10:18:05 
 
  不是说出新的了么?!

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-20 10:16:20 
 
  15、关于预售中的土地解押
    昨天在写预售的时候,关于土地解押的问题,我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员,讨论这个话题,显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
    
    先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面,我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记,这个是常识了。不多说了。
    
    根据现在越来越严厉的销售管理规则,办理预售许可证时,该地块不能有任何抵押。但是,我们都知道一个事实就是:任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力:要么还贷,要么更换抵押物,不然这个预售许可证就出不来了。
    
    还贷是几乎不用考虑的事情,更换抵押物?更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的,也早就已经拿去抵押融资了,还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是:即不还贷,又不更换抵押物,又能解押,还要能办出预售许可证。
    
    我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法(唉,我觉得我好象在传授犯罪方法似的,靠)。现在绝大多数的城市,国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记,在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方,先做通银行工作,比较合理的,能让双方的脸面都过得去的借口,是更换抵押物。更换抵押物的话,原抵押物要先解押,再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间,会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查,都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉(有些人把银行的工作做得很通的,连更换抵押物这样的理由都不需要找,直接先解押掉,唉,我个人佩服之极),然后拿着这个注明了已解押字样的土地证,赶紧去房管部门,给他们看,啦啦啦,我的土地证已经解押了啦。房管部门一看,哦,的确如此,于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料,立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话,只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话,可以先等个1天两天再去国土部门办抵押,也行。国土部门与房管部门分离,实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
    
    此外,在可以办理在建工程抵押的城市(这里说明一下,在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续),也可以试试,土地解押,换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之,办法都是人想出来的。人有多大胆,地有多大产,在房地产行业,那得算是真理啊。


作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-20 10:21:05 
 
  哦,出来了

作者:almight 回复日期:2007-12-20 10:28:31 
 
  蛤蟆好

作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-20 10:28:30 
 
  作者:强大的心 回复日期:2007-12-19 17:01:47 
    ________________________________________
    
    这里的法律关系是这样的,如果母公司竞得土地以后在土地证颁发之前即向土地管理部门申请变更土地出让合同的受让方为自己的项目公司,那么土地部门在批准合同变更以后,就直接把土地证颁发给项目公司。所以只收一次契税。至于已经给母公司办了土地证,然后还要转给项目公司,根据现在的法规那是不可以的。
  
  =========================================================
  我继续较真。
  
  如果按照这个说法,也就是说是土地出让合同主体的变更。根据现行法规,土地出让合同的主体,一方是政府、一方是开发商。而究竟是哪个开发商是需要通过招、拍、挂程序进行确定的。由于确定合同主体的程序是法定的,而且是强制性规定,那么要变更合同主体,就不是当事人意思自治的范畴了,必须是有法律许可的。
  
  现在的问题就是,寻遍房地产相关法律法规规章,都找不到这样的许可。更不用提规定此种许可文件的级别了。
  

作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-20 11:29:11 
 
  我靠。
  
  这个土地解押倒真的有点惊心动魄啊,难道实践中一直都这样操作的?靠,我现在对开发商简直是无比崇拜,妈的,这都他妈什么手段啊,居然利用这么个时间差。确实很有智慧啊。最他妈不可思议的是,银行的人胆子也太大了吧,这他妈也敢临时解了,万一出岔子扎办啊。。
  
  我决定这两天要找两个房地产公司的客户来详细请教请教了,以前对人家还很藐视,靠,丢脸无比啊。。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-20 11:48:02 
 
  没什么大岔子可出的
  
  方便快捷,没任何可以在帐面上查得到的麻烦和证据。谢谢

作者:宏云 回复日期:2007-12-20 11:58:16 
 
  讲得不错!

作者:最爱薯片 回复日期:2007-12-20 15:59:40 
 
  实务经验果然比书本有意思多了~~
  
  爱看!还有没?

作者:sohawking 回复日期:2007-12-20 16:16:28 
 
  不得不学习,不得不收藏。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-20 16:27:01 
 
  16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收,竣工验收备案,交楼
  其实,在说了这许多之后,大家应该都明白了,到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作,结识了那许多的人,一步一个脚印的,做到了现在,如果还不能完成现在的工作,就就真是白混了。
  
  规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后,竣工之前,就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线,基本上验线可以通过,规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下:规划局的同志坐在车里看一下,哦,封顶了。然后拿起验线册来看看,哦,没问题,数一数层数,哦,是这个层数,就回去该干啥干啥了。
  
  消防、人防和管线验收,都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收,肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电,这里面的道道和苦水啊,真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候,说定了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大,拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了,供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理,要变成四台。这怎么得了啊?业主都要入住了,电都供不上。你要说这是谁的责任吧,这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下,乖乖的给了双倍的电力施工款。
  只要不得罪这几项专业的施工单位,验收基本上都通过。但是,验收报告上肯定会留有伏笔,基本上都是这么个写法:原则同意通过验收,但如下问题需要进一步整改:12345云云。
  
  质量验收现在非常简单了。竣工之后,施工单位、开发商、监理单位,合在一起整个验收报告出来就行了,然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方,乃至在绝大多数的施工过程中,监理公司都没人出现的,直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
  
  质量验收和各专业验收都完成了,规划验收也搞完了,就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。
  
  竣工验收备案完成,是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表,业主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道,一直觉得比较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直存在大量的不良媒体,所以我也不很关注这个事情。
  物业管理这一块,我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。


作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-20 16:33:49 
 
  不知道怎么,贴过来的时候少了这句--------接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权,给整个楼盘做个确权发证,然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂,我就不赘述了。谢谢各位。

作者:行政确认 回复日期:2007-12-20 16:55:35 
 
  狂顶一千余次,老蛮继续啊

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-20 17:01:47 
 
  17、结束语
  首先得说,我每天跑来跑去,回来鼓捣这个东西,我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的,但这么每天一小段,也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。
  
  这整个过程,也只不过是个大概,而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情,没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题,干过这个活的人肯定知道,和建设局扯这个预算单价是不是合理,都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。
  
  我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。 我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作,都几乎没有成功个案的情况下,几十个互不相识又缺乏专业知识的人,能合作建起一栋供自己居住的楼?
  
  愤青们会和我说,房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案?我在这里可以明确告诉你们,我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中,有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说,我就规规矩矩的报建、施工,不融资,难道我还建不起一座楼吗?我可以很明确的告诉你们:不可能。这整个房地产开发流程,已经结成了铁幕,它具有强大的生命力,足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事,诚实做人,你连总平面审查都得审1年,审消防又审一年,审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产,从04年开始领取了规划要点,审总平面,审1年没审出来,规划要点到期了重新回去领,再审总平面,审一年又没审出来,再回去领规划要点,但是总规刚好改了,给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前,受着训斥:你这个总平面图,地下室边界线和地上建筑的边界线,要用两种颜色表述嘛,不然我怎么能看得明白?退回去给你重新改过再来。
  
  无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子,是网络经济的领头人,引领了化工行业的风暴,只要你们试图进入地产行业,你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人,都会受到血一样的教训。在这个行业里面,遵循规则比任何行业都要显得重要。
  
  我无意于评价现在这个系统是不是合理,我已经离开了思考这个问题的岗位,就让其他的管理者来思考吧。我只是想说:生存啊,它从来都不是一件容易的事。阿门。


作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-20 17:12:59 
 
  如果有哪个斑竹进来了,并且很耐心的读到了这里的话,麻烦你们一下,帮我在标题上加上“已完结”这三个字。多谢。
    
    虽然我明知不可能,但是我还是要发一下这个请求试试,嘿嘿。
  

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-20 17:14:19 
 
  啊,写完了!
  开红酒啦!!

作者:一场大雨不停下 回复日期:2007-12-20 17:40:54 
 
  写完了?都还没看过瘾啊。
  
  不知道蛮勇下次还有心情写专业贴是啥时候。
  
  我已经根据你这个贴子的内容,侃晕一个客户了,哎,人家对我报以崇拜的眼光,说没想到我这么了解房地产开发的流程。把我乐开花了。
  
  不要BS我啊。
  
  写完了,还是要祝贺一个。再最后拍一次马屁。我相信虽然蛮勇这方面很专业,但还是有人会和蛮勇一样专业,只是要用这么生动有趣的语言讲出来,哎,就前无古人,后无来者了。。。
  
  
  
  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-20 19:12:12 
 
  我靠,楼上的马甲,给钱,
  起码对半分,靠

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-20 22:36:42 
 
  哇,多谢管理员,
  临睡先来谢一个,嘿嘿

作者:雪月风云 回复日期:2007-12-20 23:16:13 
 
  谢你个头,还管理员呢。
  
  你小子最近那么愤青,不如来当版主吧,怎么样^_^
  
  ~~~~~~~~~~~~~~~~~~
  仿佛兮若轻云之蔽月
  飘飘兮若流风之回雪

作者:冰冰浜浜 回复日期:2007-12-20 23:22:17 
 
  法版又要选斑竹啦 好啊 蛮子上
  
  蛮子仇家多,一路追杀,法版再掀倒版三倒五倒新高潮
  
  嘿嘿,倒版戏码久未见,十分想念哈~~~~

作者:泪水会变甜 回复日期:2007-12-20 23:48:58 
 
  留名漫漫看

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-21 8:39:37 
 
  哦,管理员好象是Q群上的专用语,,,,,,
  我不做斑竹,我觉得做斑竹是很掉份的事啊.一做起斑竹来,但凡砸人的时候,那帮子被砸的SB们就会自动把斑竹身份和论坛的专业水准联系起来进行典型的SB级的思考.我很烦这个.
  
  你继续做斑竹或管理员吧雪月,啦啦啦

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 8:51:26 
 
  紧跟老蛮,先站各座

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 8:52:51 
 
  哈哈哈
  这么好的帖子竟然没分页,
  不可思议,不可思议!

作者:法律工兵 回复日期:2007-12-21 9:02:52 
 
  受益匪浅
  
  把楼主顶进法版07十强

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:03:09 
 
  最近对律师的职业厌恶,
  每个企业对律师的要求各异,
  房地产要的是老蛮这样的,
  金融业要的是老杀这样的
  。。。
  一个律师要在多少行业里混才能如鱼得水
  当然,
  如果某些方面足够强大,你可以做个二道贩子,
  怎么办?
  老蛮你说
  怎么办?

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:04:08 
 
  该分页了吧

作者:最爱薯片 回复日期:2007-12-21 9:10:29 
 
  看完了,进来谢了一下。辛苦了!

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:09:37 
 
  靠!该分页了吧

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:11:56 
 
  分吧

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:13:08 
 
  分

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:15:52 
 
  版主
  该分了吧
  

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:18:15 
 
  老蛮在吗?
  

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:20:23 
 
  老蛮你估一下房价走势,北京的

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-21 9:22:06 
 
  我靠,哪有那么容易分页

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-21 9:30:37 
 
  老子从来不干预测房价走势的事情,靠,把老子当什么了

作者:综合治理 回复日期:2007-12-21 9:37:15 
 
  11月全国房价环比涨幅继续明显下降
  《财经》记者 杨彬彬《财经》网络版 [2007-12-21]
  
  70个大中城市房价指数的环比涨幅已连续两个月出现下降,表明全国房价涨幅明显趋缓,市场上“拐点”预期正在形成
  
    【《财经》网专稿/记者 杨彬彬】12月20日,国家发改委在其网站上公布了11月全国70个大中城市房屋销售价格指数。统计显示,11月,70个大中城市房价同比上涨10.5%,为两年来单月最大涨幅;与此同时,环比上涨0.8%,涨幅比上月低0.8个百分点,连续第二个月出现明显下降。
    根据国家发改委和国家统计局的调查数据,10月,70个大中城市房价环比涨幅自2006年8月以来出现首次下挫,环比上涨1.6%,涨幅比上月低0.1个百分点。
    细察部分具全国风向标意义的中心城市,其11月房价涨幅则有升有降。其中北京房价环比上涨1.2%,涨幅比上月略高0.3个百分点;上海房价环比上涨0.7%,涨幅比上月低1.2个百分点;广州房价环比上涨0.5%,涨幅比上月略高0.1个百分点;深圳房价环比上涨1.6%,涨幅比上月略高0.1个百分点;重庆房价环比上涨0.3%,涨幅比上月大幅下降4.4个百分点。
    另一个值得注意的趋向是,11月,全国70个大中城市中,有10个城市房价环比指数低于100(以上月价格为100),房价绝对值下降明显。这十个城市分别是沈阳、南昌、郑州、昆明、徐州、温州、惠州、北海、三亚和泸州。如此大面积的城市房价下跌现象,为2006年以来所仅见。
    分析人士指出,11月全国房价一方面出现两年来同比最大涨幅,表明今年前三季度,房价上涨速度明显过快;另一方面,环比涨幅连续第二个月出现明显下降,表明房价涨幅已经明显趋缓,加速度有所放慢。
    中国楼市自去年6月以来持续“高烧”。今年以来,全国70个大中城市房价同比涨幅呈逐月加快之势。迫于房价上涨压力,管理部门陆续出台了一系列金融“速冻”政策。9月27日,央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(12月11日出台了补充通知),从严收紧房地产开发信贷,大幅提高购买第二套房的认定标准、首付比例和利率标准,投资性需求得到一定程度的遏制。
    9月28日,国土资源部发布最新修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,明确规定开发企业只有缴清全部土地出让金后,才能获得土地使用权证,直接封堵了此前房地产行业普遍存在的“边缴费、边拿证、边融资、边开发”漏洞。
    除了直接的金融和土地杠杆调控措施,今年8月,国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,正式将保障性住房建设纳入到各级政府公共服务的范畴,并列出了明确的时间表。虽然从建设方案出台到形成真正的市场供应尚需一个过程,但是市场上对保障性住房的心理预期却越来越强烈,客观上分流或推迟了一部分自住需求。
    2007年中央经济工作会议确定了“双防”调控目标和从紧的货币政策。虽然此次会议决议通篇没有出现“房地产”和“房价”的字样,但是业内人士深信,无论是决议提出的“严格控制新开工规模,防止投资反弹”,还是“进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用,严格控制货币信贷总量和投放节奏”,均将对来年房地产行业发展产生重大影响。
    自此之后,主管部委高官们措辞强硬的调控言论屡屡见诸报道。12月11日,中国人民银行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议上公开表示,中国房地产市场存在泡沫,要求各商业银行吸取美国次贷危机等教训,控制房贷增长规模,坚决取消转按揭、加按揭贷款。
    国土资源部亦持续保持土地执法高压姿态,并有望征收土地闲置费,以抑制部分房地产开发企业大量囤积土地的行为。
    另有消息称,中国证监会亦已加入到调控行业,近期已加强对房地产上市企业的监管,收紧房地产上市企业的配股、发债等再融资行为。
    在多重调控措施的滞后作用和“双防”态势高压下,市场上“拐点”之论渐起。在12月13日举行的一个论坛上,中国最大的房地产开发企业万科集团董事会主席王石承认,深圳、广州楼市已经出现了拐点。不过他同时认为,中国幅员广阔,不同地区的城市处于不同的房地产周期,不能一概而论。
    据北京、上海、广州、深圳等地房地产交易管理网的统计数据,虽然部分城市房价仍在高位徘徊,但是成交量锐减,市场观望心态浓厚,“房地产市场即将步入拐点”的心理预期正在形成。■
  
  

作者:最爱薯片 回复日期:2007-12-21 10:24:10 
 
  蛮天神~~
  
  预测下周一的股市吧。
  
  

作者:lyx50808 回复日期:2007-12-21 11:24:10 
 
  真的很专业!深得教益!楼主辛苦了!

作者:掌心刀 回复日期:2007-12-21 11:34:38 
 
  谢蛮族,打印收藏。

作者:流亡蛤蟆 回复日期:2007-12-21 11:48:55 
 
  蛮半仙~~
  
  你把昨天的结果偷偷告诉我吧~
  
  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-21 14:52:39 
 
  不偷偷告诉你

作者:龙小虫 回复日期:2007-12-21 18:36:01 
 
  呵呵,露个脸

作者:强大的心 回复日期:2007-12-21 22:05:27 
 
  作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-20 10:28:30 
    作者:强大的心 回复日期:2007-12-19 17:01:47 
      ________________________________________
      
      这里的法律关系是这样的,如果母公司竞得土地以后在土地证颁发之前即向土地管理部门申请变更土地出让合同的受让方为自己的项目公司,那么土地部门在批准合同变更以后,就直接把土地证颁发给项目公司。所以只收一次契税。至于已经给母公司办了土地证,然后还要转给项目公司,根据现在的法规那是不可以的。
    
    =========================================================
    我继续较真。
    
    如果按照这个说法,也就是说是土地出让合同主体的变更。根据现行法规,土地出让合同的主体,一方是政府、一方是开发商。而究竟是哪个开发商是需要通过招、拍、挂程序进行确定的。由于确定合同主体的程序是法定的,而且是强制性规定,那么要变更合同主体,就不是当事人意思自治的范畴了,必须是有法律许可的。
    
    现在的问题就是,寻遍房地产相关法律法规规章,都找不到这样的许可。更不用提规定此种许可文件的级别了。
  -----------------------------------
  在土地招拍挂的公开文件中有国有土地使用权出让合同的范本,在这个范本条款中明确规定了如果竞得人要设立项目公司是可以变更合同主体的,但这样的项目公司必须是竞得人的全资子公司,且在项目开发进度未到25%之前,竞得人不得出售该全资子公司的股权.
  做的比较规范的地方还会在拍卖报名时就要求报名人明确将来是否要设立项目公司.
  因此,这种合同变更是从一开始就包含于整个公开出让过程中的.

作者:gengen0206 回复日期:2007-12-22 9:41:21 
 
  ding shang

作者:夜里是谁 回复日期:2007-12-22 12:05:58 
 
  
  强帖!受教了! 楼主很好,很强大 ,很和谐!
  

作者:十二怒汉 回复日期:2007-12-22 12:27:37 
 
  向楼主致意。今天还有不认识的人跑过来向我推荐楼主此贴啊,哈哈哈。
  
  不过我还没有学习,哪天学习一下。
  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-23 11:11:31 
 
  我靠, 原来那场雨不是杉树你,那TMD是谁?

作者:搜雅网址大全 回复日期:2007-12-23 11:41:40 
 
  本贴很好,很强大
  

作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-23 16:53:56 
 
  to:强大的心
  
  土地出让合同是企业与政府间的合同,合同中的条款必须具有法律基础,因为政府的合同行为也是行政行为,必须符合法律的规定,而不像普通的合同大部分可以由当事人自由决定。
  
  即使在土地出让合同中约定可以转让到项目公司,那么这个约定是否有效也有待考量。并不因为合同中这样写而必然有效。
  
  考量这个约定的基础是这个约定没有违反强制性规定。但是现在这个约定违反了房地产管理法。而并没有其他相应的规定,将此种情况解释为不使用房地产管理法中关于土地转让限制。
  
  另外,我查看了网上和手中拿到的土地出让合同,合同中只有根据房地产管理法约定了转让限制,即25%的总投资,而没有约定项目公司的情形。
  
  还有一点,约定可以转让到项目公司,但是对项目公司股权转让进行限制,能否通过土地出让合同做到是相当有疑问的。除非土地出让变成政府、母公司、项目公司三个主体。而且股权转让登记是在工商局作的,迄今为止,我没有看到工商局办理股权变更时,因为是项目公司而要求出具任何投资到位的材料。

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-23 18:01:09 
 
  为什么我对这个母公司与子公司之间土地流转的性质问题,没有任何参与的兴趣呢?
  
  真有趣.

作者:法雨无声 回复日期:2007-12-23 18:56:32 
 
  上帝说该分了,
  我说行。
  于是,
  就分页了。

作者:冰冰浜浜 回复日期:2007-12-23 19:10:35 
 
  作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-23 18:01:09 
    为什么我对这个母公司与子公司之间土地流转的性质问题,没有任何参与的兴趣呢?
  
  我有兴趣啊~~ 看得时候也各愣了一下下哎~~
  
  估计是以‘投资’‘增资’等类似的名义,规避税费

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-24 20:35:36 
 
  在大家都一个劲的讨论老虎和取款机的时候,我发出这样的一篇文章,或许非常不合时宜.
    
    
    但是我要说,房地产问题,恰恰是困绕着中国绝大多数年轻人,包括网民,的最实际的问题.
    
    我相信无数的年轻人会因为房子的问题,半夜会突然惊醒,然后流着冷汗过完下半夜.
    
    我希望你们能够在你们的能力范围内,理解你们的处境.知道你们所面临的所有问题.
    
    我以报建流程为切入口,其实是想,为你们理解房地产问题打开一扇窗.让你们能够更深入的理解房地产,理解你们每天睡觉的那个小小的场所,里面所蕴藏的故事.
    
    谢谢大家.
  
  

作者:二木小姐 回复日期:2007-12-24 23:58:27 
 
  这两天把楼主所有的文章都打印下来看了.
  受益非浅,非常感谢楼主把这么多宝贵的经验与大家分享.
  
  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-25 9:22:14 
 
  打印偶的文章?靠,给版权费

作者:二木小姐 回复日期:2007-12-25 10:19:44 
 
  按说我不应该付什么版权费给你。
  不过呢,鉴于你的文章确实不错,既专业,文笔还好,我自愿付你部分版费。
  二木小姐 蛮族勇士 红包:恭喜发财,(数量 1,加588分)留言:算是版权费吧。
  
  

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-25 11:25:54 
 
  我靠,你将我的文章私自制作成印刷物并供你自己欣赏阅读,这已经是非常严重的侵犯我个人版权的行为了!
  
  你才给1个红包,太小气了你

作者:最爱薯片 回复日期:2007-12-25 12:00:57 
 
  呃,仅作个人学习使用,应该算是合理使用吧?

作者:礼部尚书 回复日期:2007-12-25 12:49:15 
 
  我也觉得太小气了
  
  

作者:dandyhui 回复日期:2007-12-25 16:48:22 
 
  我已拷下所有的流程!!!
  准备打印给部门的人员阅读!!

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-25 17:20:27 
 
  合理使用也是要付费的,大哥大姐

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-25 17:22:13 
 
  合理使用也是要付费的,上面的大哥大姐们
  
  另外,尚书同学,既然你也觉得很小气,请支付两个红包.不用谢.

作者:颜的水晶玲珑心 回复日期:2007-12-26 9:02:07 
 
  听说有熟人?
  
  赶紧来看看,先找关系不会错~~~

作者:我是筝,风中的筝 回复日期:2007-12-26 13:06:33 
 
  帖子真的很不错。虽然在天涯N久了,登陆自己的ID来赞一个,真的是出乎想象。
  谢谢楼主:)

作者:shh712 回复日期:2007-12-27 8:52:49 
 
  我已拷下所有的流程!!!
  

作者:ClimbSmarT 回复日期:2007-12-27 14:47:04 
 
  正打算涉足这一行呢,好贴呀好贴!收之!
  赞蛮勇,够勇!

作者:午夜的章鱼 回复日期:2007-12-27 15:41:36 
 
  已经制作成一个14页的文档,我杂这么不厚道捏。
  
  面壁去!
  
  面壁之前谢谢楼主!

作者:kitty211 回复日期:2007-12-28 21:55:21 
 
   顶一下,术业有专攻啊。
   虽然我鄙视楼主的法律知识,但对你这篇帖子还是很仰慕的。
   想不到天涯法版还有值得一读的帖子。

作者:jiangyayunbj 回复日期:2007-12-28 22:25:06 
 
  迟到的踩一脚,恭喜老蛮没做……那啥。
  
  另,楼上的kitty猫很狂啊,老蛮你打算反鄙视一下不?

作者:宇文寒雪 回复日期:2007-12-28 22:46:50 
 
  向LZ致敬,,,,,,,酸甜苦辣,,只有干这个的才知道
  同时认真学习LZ的文章

作者:蛮族勇士 回复日期:2007-12-29 9:01:53 
 
  恩恩恩,很多人都很鄙视我的法律知识,比如我当年的导师.
  他对我关于欧美国家房地产管理模式的毕业论文,直接斥之为垃圾,草纸,并直指我是最丢他脸的学生.我至今不能忘记在论文答辩时他那种鄙薄的眼神.我靠,我现在走实践主义路线不搞学术研究,都是因为他.
  
  我相信在那个kitty211打下鄙视本人这个词的时候,被我睡着了的导师灵魂附体了.

作者:zzct257 回复日期:2007-12-30 15:09:32 
 
  我看完了```顺便顶一下``很有用的

作者:每天一杯酒 回复日期:2007-12-30 18:47:43 
 
  收藏~
  
  做成文档确实是14页 :)
  
  多谢楼主

作者:安徽农民陈志 回复日期:2007-12-30 19:11:35 
 
  好贴不顶还是人吗?
  要顶,才是人

作者:十八梯 回复日期:2007-12-30 22:39:03 
 
  确实是14页 :)

作者:石屋的石屋人 回复日期:2007-12-31 0:22:03 
 
  好贴好文,我已全部收藏

作者:吾在他乡 回复日期:2007-12-31 10:32:35 
 
  请教蛮族:
   在佛山南海,一个规模较大的专业市场,占地近十八万平米,土地使用权证是集体性质的,不过批准用地栏里为商业用地,面积不到一万平米,2005年8月发证.该市场2005年初开始建设,2006年9月办理规划许可证,注明为补办规划报建手续.2007年5月办理规划管理验收合格证.报建人由多个农村经济合作社组成(包括土地使用权证的拥有者).竣工验收备案表于2007于6月办理,建设者为一自然人独资的投资开发公司.
   某租户于2005年7月同投资公司签订商铺租赁合同,于2006年2月收铺.该市场至今未能办理市场证.某租户也至今未能办理营业执照,以上流程,是否有违规之处?投资公司并未取得土地使用权和房屋所有权证,也未取得任何授权,其是否有权签订商铺租赁合同?某租户能否向法院起诉合同无效?

作者:一朵白云飘啊飘 回复日期:2008-1-4 15:44:47 
 
  老蛮,虽然你小气得舍不得给我红包,但是我还是很大方的送了你十台dv机。

作者:almight 回复日期:2008-1-4 16:14:51 
 
  谁有清洁版?

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-1-4 16:48:09 
 
  恩恩恩,收到了收到了
  
  很好,很好,
  
  同志们都应该向白云同学看齐.

作者:又来一只趴趴熊 回复日期:2008-1-5 1:22:23 
 
  对了,我还转载了整理版的,嘿嘿。
  当然是注明了来自天涯社区,作者蛮族勇士的。
  你要有异议的话,限在2008年1月5日08点前提出,否则视为同意,哈哈。
  
  呃,上面是玩笑,当然你还是可以保留你不允许转载的权利滴,^_^

作者:郭正铁 回复日期:2008-1-5 11:03:21 
 
  收

作者:MoYoJoKo 回复日期:2008-1-5 11:54:55 
 
  mark

作者:你吃了嘛 回复日期:2008-1-5 12:45:53 
 
  123

作者:isqq 回复日期:2008-1-6 16:14:11 
 
  img="http://photo.store.qq.com/http_imgload.cgi?/rurl2=edb59c4ca245107979c1d665cf7e4d140e805c6b3980d36bd6cdb11dde3e14db34d5156bd6621c5db8e7db08630f8aa086e0bebcd442c969b21a762c4bcb099d156c97934c293dea84bb652d185885e4e81b0135"

作者:法坛探戈 回复日期:2008-1-6 17:48:27 
 
  收藏!!!!!!

作者:寂寞的冷血babi 回复日期:2008-1-12 12:30:44 
 
  好贴!对于我这样才进入报建行业的新人,真是受益非浅啊。顶!

作者:百年书虫 回复日期:2008-1-19 20:33:03 
 
  
  
  作者:最爱薯片 回复日期:2007-12-19 14:08:30 
    我猜“一场大雨下不停”是百年的马甲。赌一个红包。
    
    就信凭这个 :)
    
    哈哈哈哈~~~~~
  =======================
  薯片,你这个红包输定了:)

作者:午夜的章鱼 回复日期:2008-1-24 0:19:34 
 
  接了一个项目开发工程,今天认真的读了这14页的文档,想问下楼主,开发过程的各个审批环节,律师能做什么,应做什么?法律风险控制的角度和出发点是什么?
  
  希望楼主不吝赐教,本人也愿意拿自己的经验来与大家交流(当然,也许在大家面前,俺那点料,算上不经验)

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-1-24 11:05:56 
 
  律师做不了任何事.请接受这个事实.
  
  如果有开发商聘请律师介入的话,那是这个老板的头被驴踢了.

太强大了........
  我改民族为蛮族算了,哈哈哈.......
  
  打印出来,每天晚上睡前大声阅读!


作者:freeting 回复日期:2008-1-24 18:00:41 
 
  写的很好,像盖楼一样一层一层的就这样铺出来了
  

作者:修竹留云 回复日期:2008-1-24 19:20:59 
 
  分页了?

作者:修竹留云 回复日期:2008-1-24 19:37:32 
 
  忍不住发个言:
  就项目公司问题,程序应该是这样吧:先由母公司竞得土地,再以该土地使用权作价出资,设立项目公司,该出资行为显然不是交易,不应纳税,国土部门也没有理由不给过户,是不是?
  
  前面的认识是基于项目公司已在竞得土地前设立,如果再从母公司转移土地到项目公司,理应算作交易并纳税了。
  再想一下,如果通过增资扩股拿进去呢?应该也可以吧,而且可以免税过户。

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-1-24 20:38:47 
 
  哎哟,分页了,留名一下先

作者:蛮族勇土 回复日期:2008-1-24 20:50:48 
 
  我也出来一下

作者:厕所雄蝇 回复日期:2008-1-24 20:51:13 
 
  这种场合一般少不了本蝇少

作者:午夜的章鱼 回复日期:2008-1-24 21:39:46 
 
  作者:蛮族勇士 回复日期:2008-1-24 11:05:56 
    律师做不了任何事.请接受这个事实.
    
    如果有开发商聘请律师介入的话,那是这个老板的头被驴踢了.
  ------------------------------------------------------------
  现在就有这么一个被驴踢了的脑袋,拎着一大袋子钱,要我们介入。
  
  我从来没有参与过项目的全程开发,我们也没打算去干那些跑腿送钱的活,只是,拿了人家的钱,总得干点啥吧!请不吝赐教。

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-1-24 21:59:19 
 
  没啥可干的.
  
  就算是你想干那些跑腿送钱的活你也干不好,你根本都不知道应该去求人家在什么地方开绿灯,图纸打开你啥都看不懂你去送个P的礼啊
  
  最有技术含量的地方就是结构设计审查,这玩意也最能帮开发商省钱,但你连结构是啥你都不知道你根本帮不了什么忙.
  
  不过你放心,只要一到明年,这个开发商经历了之后他就会醒悟过来,会终止这合同的.
  
  趁着现在能赚,多骗他点吧.完毕.

作者:午夜的章鱼 回复日期:2008-1-25 16:01:50 
 
  哈哈
  
  终止合同应该不会,他是怕吃了合作方的亏,需要俺们介入,确保他的合作利益能够实现。
  
  俺不骗人,真的,最多就是忽悠。

作者:lamsan 回复日期:2008-1-25 16:51:16 
 
  支持楼主写个房地产创业指南

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-1-25 20:33:03 
 
  哦,合作开发啊,
  就和我前面说的一样,合作开发房地产没有不决裂的.
  预防合作方的欺骗,律师没啥办法的.在法律的层面上完全没任何机会和作用预防到这种欺骗,甚至连发现都发现不了.
  
  这么多年来,合作开发房地产的到处都是,大家都设想过无数种办法,包括委托专业财务公司管理公司的财务,但几乎都免不了决裂,也绝对没办法预防合作方的欺骗.
  
  这是房地产行业的客观规律.

作者:二人迷失世界 回复日期:2008-2-20 23:12:12 
 
  强帖,技术贴,mark,
  占座听课

作者:二人迷失世界 回复日期:2008-2-20 23:47:27 
 
  跟勇士讨论一个问题吧,关于质监安监的区别,我说下我的观点,个人认为简单来说,安监重视过程,不要出什么事故等等,质监更重视的是结果,做出来的产品要合格,要让安监吃掉质监还是很难的,就像是让国家安全生产监督管理总局吃掉国家质量技术监督局一样,没有可行性也没有意义。
  关于检测,现在确实是市场化了,我见的几个城市中市场化程度不一,从理论上来说是不能被指定的,呵呵,理论上。
  楼主的帖子不错。

作者:末日苍穹 回复日期:2008-2-23 21:33:37 
 
  学习了,谢谢楼主!

作者:Guo20030505Xia 回复日期:2008-2-24 12:41:34 
 
  作者:蛮族勇士 回复日期:2008-1-25 20:33:03 
    哦,合作开发啊,
    就和我前面说的一样,合作开发房地产没有不决裂的.
    预防合作方的欺骗,律师没啥办法的.在法律的层面上完全没任何机会和作用预防到这种欺骗,甚至连发现都发现不了.
    
    这么多年来,合作开发房地产的到处都是,大家都设想过无数种办法,包括委托专业财务公司管理公司的财务,但几乎都免不了决裂,也绝对没办法预防合作方的欺骗.
    
    这是房地产行业的客观规律.
  to: 蛮族勇士
   在合作开发房地产这个问题上,蛮族勇士认为律师无用武之地,偶实不敢苟同。
   因为,蛮族勇士谈到的是房地产市场上的潜规则,当然也是很通行的规则。但是在一些问题上还是离不开律师的。合作到决裂,归根到底都是利益作祟,这是关键。正是由于这个利益问题的复杂性,所以更离不开律师的参与,而这恰恰也是律师的优势与长项。
   如果,在合作这个问题上,开发商可以抛开律师的话,只能说明律师的水平低。
  
  

作者:Guo20030505Xia 回复日期:2008-2-24 12:55:30 
 
  作者:土豆也有理想 回复日期:2007-12-23 16:53:56 
    to:强大的心
    
    土地出让合同是企业与政府间的合同,合同中的条款必须具有法律基础,因为政府的合同行为也是行政行为,必须符合法律的规定,而不像普通的合同大部分可以由当事人自由决定。
    
    即使在土地出让合同中约定可以转让到项目公司,那么这个约定是否有效也有待考量。并不因为合同中这样写而必然有效。
    
    考量这个约定的基础是这个约定没有违反强制性规定。但是现在这个约定违反了房地产管理法。而并没有其他相应的规定,将此种情况解释为不使用房地产管理法中关于土地转让限制。
    
    另外,我查看了网上和手中拿到的土地出让合同,合同中只有根据房地产管理法约定了转让限制,即25%的总投资,而没有约定项目公司的情形。
    
    还有一点,约定可以转让到项目公司,但是对项目公司股权转让进行限制,能否通过土地出让合同做到是相当有疑问的。除非土地出让变成政府、母公司、项目公司三个主体。而且股权转让登记是在工商局作的,迄今为止,我没有看到工商局办理股权变更时,因为是项目公司而要求出具任何投资到位的材料。
  ==============================
   to: 土豆也有理想
   在土地使用权出让合同中间,政府尽管是出让主体,但是他充当的仍然是民事主体角色,这是司法实践和理论界的通说。有一点需要明确,就是在我国的房地产法规中间,政府扮演的是双重角色,即是行政监督管理主体,同时又是市场民事主体。而阁下的观点恰恰是混淆了政府在出让合同中的主体性质。政府在出让合同中是民事主体,所以他完全可以和开发商约定关于项目公司的情形,充分体现私法的意思自治。按照《合同法》52条的规定,这样的意思自治并不会导致出让合同违背强制性规定,而无效。

作者:咖啡虾 回复日期:2008-2-24 14:50:25 
 
  留个名先!

作者:嘻哈宝贝2 回复日期:2008-2-24 15:00:02 
 
  MARK

作者:非将 回复日期:2008-2-24 18:13:02 
 
  "反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。
    ...我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。"
  
  佩服勇士,不是业内人士说不出这么多道道的,
  购房者被坑也不知道自己是怎么被坑的。
   关于节能,过几天写个帖子给大家参考下,看一下对技术规范的钻营对大伙儿的影响有多大。
  

作者:馒头老妖 回复日期:2008-2-24 18:42:09 
 
   不得不说,本文很强大。虽然我从事的是化学行业技术岗位,我仍然觉得这篇帖子无比详细,无比具有可操作性。
   感谢作者的无私奉献。

作者:馒头老妖 回复日期:2008-2-24 18:46:11 
 
  馒头老妖 蛮族勇士 天涯二套:安全第一,欢迎批发,(数量 2,加320分)留言:感谢你写了那么好的房地产文!。
  
  天涯社区商店 2008-2-24 18:45:00

作者:楚们的世界 回复日期:2008-2-29 19:56:48 
 
  我看完了啊

作者:xjzhengli 回复日期:2008-2-29 20:28:18 
 
  hao

作者:刺猬狐狸 回复日期:2008-3-1 16:13:19 
 
  mark

作者:红泥饮雪 回复日期:2008-3-5 11:20:03 
 
  蛮蛮,不错哦
  写个记号
  我大致浏览先~~~打印细读再~~~

作者:denny180 回复日期:2008-4-2 12:17:43 
 
   非常不错!顶帖

作者:denny180 回复日期:2008-4-2 12:19:28 
 
   不错!

作者:moqibuyi 回复日期:2008-4-2 14:46:05 
 
  mark

作者:落泪寒冰 回复日期:2008-4-2 17:17:48 
 
  蛮族勇士 刚一口气看完你的帖子!!受益很多!!你真是我的老师!

作者:smallstarry 回复日期:2008-4-2 17:18:43 
 
  长知识,做个书签先~~

作者:落泪寒冰 回复日期:2008-4-2 17:21:00 
 
  蛮族勇士 真是天外有天,人外有人啊!!! 哎。。 感叹,,
  顶顶顶
  
  。。
  。。。
  。。。。。
  。。。。。。
  。。。。。。。
  。。。。。。。。
  。。。。。。。。。
  。。。。。。。。。。
  。。。。。。。。。。。
  。。。。。。。。。。。。

作者:房产建筑律师 回复日期:2008-4-2 18:33:14 
 
  蛮族:本人和你一样,曾主持过房地产项目开发建设工作,还曾做过施工项目经理和造价部经理,后来本人通过司考转行做律师。你觉得我这样的律师也是什么都做不了吗?律师们也在进步,你也应该与时俱进哦!
  章鱼:你应该关注招投标、变更索赔以及售房,那才是容易出问题的环节。
  

作者:baohuap 回复日期:2008-4-7 22:48:14 
 
  ;

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-4-8 17:15:28 
 
  作者:房产建筑律师
  ------------
  老实说,我还是觉得没有任何用处.
  涉及到减少钢筋使用量\减少桩数以及打桩深度等的事情,绝对不会交给律师做;
  涉及到在设计方案里偷面积类的事情,绝对不会交给律师做;
  涉及到让监管部门睁只眼闭只眼的事情,绝对不会交给律师做;
  涉及到对业主进行欺诈的事情,绝对不会交给律师做.
  
  我想象不出一个律师,能为房地产公司做什么.
  
  倒是可以帮帮小业主.
  
  至于公司内部招标这些东西,律师更加帮不了什么忙.什么经济标技术标,律师能懂得正确的浏览顺序就不错了,别说发表什么意见了,那都是扯淡的.
  
  至于各位合同的签订,唉,除了在几个很小的细节问题,如违约责任问题上,律师能说上两句之外,没什么用处了.

作者:chen5891 回复日期:2008-4-11 17:43:57 
 
  受益匪浅

作者:chen5891 回复日期:2008-4-11 17:44:54 
 
  受益匪浅

作者:chen5891 回复日期:2008-4-11 17:46:38 
 
  能问问阁下为什么离开了这个岗位吗?

作者:法雨无声 回复日期:2008-4-11 20:03:51 
 
  说来丢人,
  
  只因两红光满面的老鬼……

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-4-14 9:30:44 
 
  作者:chen5891 回复日期:2008-4-11 17:46:38 
    能问问阁下为什么离开了这个岗位吗?
  ------------------
  恩,我总得升职的是吧?

作者:baohuap 回复日期:2008-4-15 20:02:44 
 
  很好

作者:shh712 回复日期:2008-4-23 14:08:15 
 
  楼主辛苦了。

作者:爱晨儿 回复日期:2008-4-24 1:27:52 
 
  我可不想拍楼主的马屁,但还是想和楼主握握手。
  我也是搞房地产中介的(是房地产营销策划咨询服务类);我也是挂个名做律师(没有注册已经N年了);我也是辞职自谋职业的(不同的是我没有炒政府的鱿鱼,是事业单位脱钩改制国家断奶被迫辞职的);我也是泡论坛的(不同的是我从来不发贴,只潜水)。和楼主一样我很享受以上过程的种种得失并安于现状。
  楼主很写实地揭露了现在国内房地产开发流程中的诸多内幕,目前房地产相关行业从业人员很多,但具有楼主前土地管理者身份、职业法律资格、房地产在职从业人员三位一体的复合型的人物,还是很少的,所以楼主写这帖子得心应手,手到擒来,所以我没有像其他人做高山仰止状,还望楼主见谅,口下留情。
  可我还是掩饰不住内心的欢喜:我见老蛮多妩媚,料老蛮见我应不是。不见老蛮很久很久矣,以前老蛮在论坛泡时,我还没找着这好玩的地方,等我晃来了,老蛮竟销声匿迹了,没了老蛮的法坛很平静,死水微澜,于是我泡论坛就四个“了”字了结:看了,烦了,下了,睡了。而今天我终于---看了,笑了,回了,不下了,不睡了。(当然,谢律师的帖子我一直在回,因为我们是哥们)
  老蛮回归了好啊,法坛至少热闹了,有看头了,可我为什么今天才看到帖子啊?热烈欢迎老蛮的回归,热烈欢迎老蛮多多发贴。老蛮为什么喜欢紫色,因为他想红得发紫啊,今要个这,明要个那,娇俏可人,无所不能,不紫才怪。

作者:transsion 回复日期:2008-4-24 7:58:32 
 
  不错,得看看

作者:记号用 回复日期:2008-4-24 8:51:19 
 
  顶

作者:李律 回复日期:2008-4-24 9:49:40 
 
  不错,严重支持。

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-4-24 11:40:31 
 
  作者:爱晨儿
  --------------------
  我靠,谁的马甲啊你

作者:爱晨儿 回复日期:2008-4-24 12:03:56 
 
  呵呵,闯荡江湖多年的老蛮,怎么会一惊一乍啊。
  你以为人人都爱搞个马甲来穿穿?穿了马甲不还是认得你?不穿马甲就不自在了?
  我可是正装出席挂着牌牌嘎嘎的!

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-4-24 13:44:56 
 
  靠,可惜我现在QQ不了,郁闷,你们就闹吧你们,靠

作者:爱晨儿 回复日期:2008-4-24 15:10:45 
 
  笑倒中,老蛮也会心有余而力不足?圆圆快来救驾啊!

作者:上官晓仙 回复日期:2008-4-29 15:12:01 
 
  这个贴子不错,顶一下

作者:秋天老玉米 回复日期:2008-4-29 16:19:58 
 
   对开发报建流程环节的说的很清楚,要是有些要点和对政策解释有歧义的环节或不规范的环节注意事项就更好了。LZ辛苦点请继续没完成的部分。
   如有新的交流地方也请通知下,将紧随其后。

作者:lsmlsm0219 回复日期:2008-4-29 17:35:36 
 
  记号

作者:阳光照在花身上 回复日期:2008-5-22 13:18:39 
 
  顶专业帖,另外问下现在问下现在好象有新规定在新楼盘的围墙外是要拉上电网(反正是很难看又很明显的那种防盗网)否则不能通过验收是吗?之前在一家房产公司做,老板不喜欢那种国家硬性规定的防盗网,要安装电子监控设备,底下的员工和老板再怎么解释也没用.问下这样的情况现在的房产公司大多怎么解决的?

作者:defang 回复日期:2008-5-22 15:22:06 
 
  无私啊~

作者:买卖房产我是彭勤 回复日期:2008-5-23 15:21:54 
 
  顶!回了你这篇后,我以后也要潜水了....说得很专业
  

作者:西风吹来竹叶青 回复日期:2008-5-23 16:39:38 
 
  作者:蛮族勇士 回复日期:2008-1-25 20:33:03 
    哦,合作开发啊,
    就和我前面说的一样,合作开发房地产没有不决裂的.
    预防合作方的欺骗,律师没啥办法的.在法律的层面上完全没任何机会和作用预防到这种欺骗,甚至连发现都发现不了.
    
    这么多年来,合作开发房地产的到处都是,大家都设想过无数种办法,包括委托专业财务公司管理公司的财务,但几乎都免不了决裂,也绝对没办法预防合作方的欺骗.
    
    这是房地产行业的客观规律.
  * * * * * * * * * * * * * * *
  说得太对了,是个内行说的话
  

作者:第三法庭 回复日期:2008-5-23 22:34:07 
 
  我也来学习一下。

作者:一只幸福的猪猪 回复日期:2008-5-24 0:58:05 
 
  蛮

作者:看看传传 回复日期:2008-5-24 12:38:08 
 
  现在商业开发特别是小城市。赔付都低有的一个县城赔偿标准都不统一,特别是河南柘城县开发的每一片土地赔偿都不一样,老百姓要求都不高,自己房屋开发多少面积要多少面积,就这简单的要求政府都不答应,哎政府和开发商之间究竟是啥关系呀?、//??、

作者:susuvenus 回复日期:2008-5-24 16:19:08 
 
  怎么觉得搂主很可爱呀!
  

作者:请你带绿帽 回复日期:2008-5-24 17:17:33 
 
  马克

作者:csceczhygs 回复日期:2008-5-26 15:47:44 
 
  请教一个问题,以前一房出土地另一方出资金,可以采用合作建房的形式,申请在国土证上加名,现在不给了,有没有其他变通的办法。因为协议转让要增加税费等。股权转让又涉及隐形债务的问题等

作者:csceczhygs 回复日期:2008-5-26 16:12:06 
 
  同样的问题,母公司将土地作为出资设立新的公司,需要变更产权到新的公司名下,不视为交易吗?需不需要按交易交税费??

作者:黑道明 回复日期:2008-5-31 16:44:51 
 
   特地注册了个新号强烈支持一下,很具实际性操作,前段时间有个工程来挂钩我们公司,(施工企业),人家建设单位不用一个星期就能拿下张施工许可证,在下深叹佩服,由此可见人家公司的实力与打通环节的历害.
   不管是搞房地产还是搞建筑,无非就是权钱交易,总之一个字:
   黑!!!!!

作者:许泽玮 回复日期:2008-5-31 17:11:22 
 
  学习一下

作者:渔夫的烦恼 回复日期:2008-5-31 21:19:56 
 
  留名,下次仔细看

作者:hualawyer 回复日期:2008-5-31 23:30:36 
 
  作者:csceczhygs 回复日期:2008-5-26 15:47:44 
    请教一个问题,以前一房出土地另一方出资金,可以采用合作建房的形式,申请在国土证上加名,现在不给了,有没有其他变通的办法。因为协议转让要增加税费等。股权转让又涉及隐形债务的问题等
  =========================================================一方出地,一方出钱,投资成立新的公司。
  

作者:红尘遗少 回复日期:2008-6-1 22:55:12 
 
  呵 说实话 我挺欣赏你的....

作者:dqj63 回复日期:2008-6-2 0:56:21 
 
  问题是:谁让生存变得如此复杂??

作者:犹如风过耳 回复日期:2008-6-2 6:43:04 
 
  受教了,多谢。^_^

作者:惹上尘埃 回复日期:2008-6-4 10:29:52 
 
  我喜欢这种侃大山的叙述方式,呵

作者:jakeyin 回复日期:2008-6-4 10:56:28 
 
  留个记号,慢慢学

作者:mindfunk 回复日期:2008-6-4 14:56:03 
 
  顶一下.趁没成犯罪指南之前.

作者:走丢的叶子 回复日期:2008-6-13 14:18:57 
 
   \|/ 留爪,慢慢学习。

作者:胡法 回复日期:2008-6-13 16:20:24 
 
   我一个法律人,在一个小小的工程上花费了2年多的时间,一个项目的流程基本上弄明白了,从中也学到了不少的东西。人脉阿,在前期和施工阶段真tmd 太重要了。不过我这边的环境比你那边正规了些。

作者:tangshincdx 回复日期:2008-6-15 10:50:22 
 
  不顶没人性

作者:合肥芋头 回复日期:2008-6-16 20:18:04 
 
  记号,期待更新,好帖。值得借鉴

作者:火凤凰2009 回复日期:2008-6-17 16:09:51 
 
  正在做项目公司的开发工作 遇到的也是土地是否过户问题 如过户税务局要征收契税 能否像你所说那样运作?

作者:jsjy111 回复日期:2008-6-19 13:08:13 
 
  请问,蛮勇:总平面图审查合格后是不是领取建设用地规划许可证?

作者:salvatoretoto 回复日期:2008-6-19 21:27:00 
 
  在百度搜索资料的时候偶然看到了这篇文章,没仔细看完,但是看了关于从拿用地证到规划、设计、施工的整个流程。实在是深有体会,感同身受,虽然本人不是搞房地产开发,但也是管理工程的,看到楼主的系列文章,只能感叹一声,难啊。
  其他你这些做房地产的已经算很不错了,因为你们的收益是跟建设时间挂钩的,比其他非房地产工程来讲,你们必须投入大量的时间、金钱在短时间内完成每个所谓“XX”个工作日的程序,跳过多个程序。你说的那几个大开发商就是这么干的,他们做的工程比城建重点工程还要“重点”,基本上都可以开绿灯,这两年收敛了一点。有时我在想,你这些地产项目比那些公益性工程还要重要么,你们这些人办案都是以开发商的利益为先的么?后来我想了想,想通了,哦,不就是利益嘛,这个块蛋糕比较大,每人都要伸手拿一块的。
  等我全部看完后,我也要发一下牢骚。
  可是,就现在,我要对你说的其中某个部门表达强烈的不满,这个部门不是政府部门,而是垄断性企业。在广州,办过永久用电接驳的,应该知道我是讲什么了。听说这个企业最近要搞什么客户服务满意度调查,我靠~!!!!!!你整个企业系统完全是一个扭曲、腐朽的载体。本身你自己凭垄断性地位获取了多少利益,人员工资比社会平均水平不知高多少,那也算了。但是在用户报装的时候,你下面的人确净使坏脑筋!!举个例,本来明明在旁边就有一个110KV变电站的,甚至旁边有两个新建的开关房的,本来里面都有负荷剩余的,你就不在旁边接电,靠,一定要在三个路口外的另一个开关房取电,拉高压的项目开关房,就这么一搞,高压电缆就多了100米,投资又得增加。跟着,做高压的又说什么高压室的开关柜没有在你这里备案,要换,tnnd。反正,不从你批负荷的开始,到你做设计的,监察组的,生技组的,不做通工作,都别想顺当的通电。
  我还听说过一个更过瘾的,一个开发商的工地要开工,要接驳临时施工用电,工地的马路对面正好是他自己的写字楼项目,开关房里刚好有负荷,可以直接从这里拉高压到他工地再过变压器接通施工用电的。好,一报上去,要到300米以外的开关房取电,要做多200多米的电缆。开发商自己从正规渠道协调了很久,怎么也搞不下来。后来找了一个在这一行做了很久的一个做电的施工企业,最后这个施工企业做了一下工作后,还是批准在这个开发商的写字楼的开关房里面接高压出来接驳施工用电。所以,碰这些垄断部门啊,一定要找一个懂门路的施工企业才行的,开发商或建设单位自己找上去是解决不了问题的。人家虽然上层台面上给你面子,但是下面的小鬼你没上贡,一样还是没解决问题。

作者:窦家的 回复日期:2008-9-22 15:41:23 
 
  太原新东方开发公司开发的太原市邮电后街金圣.甲第楼盘,在未经过太原市建设质量监督站验收的情况下,通知业主入住,并明确告之,没有住宅质量保证书和房屋使用说明书.你可以不接受,但从今日起,开始计算物业费.部分业主已经入住装修.我们只是想知道我们70多万买来的房子是否合格,是否安全,是否存在质量问题. 我们向\质量监督站\房地局\省建设厅\12319多次反映无回音,只有太原建委表示督促开发商尽快验收,但没有执法职能制止,在此表示感谢。钥匙还在继续发放,这样一个有关400多户家庭生命安全问题,在山西竟然无人制止,我们请求社会各界的帮助.
   鉴于山西省政府在房地产市场的监管职能已经丧失,寻求好心的朋友告之国家建筑质量机构的电话。万分感谢!
  
  

作者:emalu 回复日期:2008-9-22 21:51:46 
 
  留着慢慢看

作者:奋青 回复日期:2008-9-23 9:50:41 
 
  蛮族勇士,虽然说话挺不客气的,不过真是个好人。
  
  蛮子说的规划验收合格证,好像挺容易拿的,不晓得是不是地区差异,我们这边的一些楼盘,都竣工验收并且交房了,还是没有拿到规划的验收。
  
  另外,我尚没有看到一部法律说要竣工验收备案后才能交付使用。如果合同中约定了竣工验收就具备交房条件,咋不可以?不过,现在这个也限于理论探讨了哈,政府已将备案作为商品房买卖合同的硬性条款了。

作者:rola82 回复日期:2008-9-24 1:50:44 
 
  留个脚印,好慢慢学习,顺便顶顶楼主。

作者:靡费斯特 回复日期:2008-10-5 23:36:37 
 
  存了好久终于抽空看完了
  
   出于业余道德,留个回复,我闪

作者:haohaohao999 回复日期:2008-10-16 13:30:46 
 
  相见恨晚,好贴应该长期加精啊!!蛮族勇士 赚大钱去了?
  

作者:投入_return 回复日期:2008-10-17 0:40:26 
 
  mark下

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-10-17 9:19:49 
 
  作者:奋青
   另外,我尚没有看到一部法律说要竣工验收备案后才能交付使用。
  ----------------------------
  我的结论是,你丫没看过任何一部“法律”。大致上来说,从你这段话,我基本可以判断出,你的阅读范围都是那些个什么《穷爸爸富爸爸》之流。
  完毕。

作者:好人是傻字母 回复日期:2008-10-20 23:15:03 
 
  好文收藏,谢勇士作此佳文。

作者:phph010 回复日期:2008-10-21 9:51:20 
 
  蛮族老师我想请教一下,我们买97年买的2001办有私有产权的房改房被原单位私下做成D级危房后获危房改造后与开发商连合开发,照理说危房改造是我们业主的事,怎么就现在必需与开发商签定安置补尝合同?是不是本末倒置了?请蛮老师指教.急!!!

作者:法的狗腿 回复日期:2008-10-21 10:59:15 
 
  虎躯一震,叶子落地
  欧也太有才,踩一脚,收藏!

作者:咬文嚼字断章取义 回复日期:2008-10-21 11:24:34 
 
  看完拉~就顶

作者:咬文嚼字断章取义 回复日期:2008-10-21 11:28:47 
 
  LZ有空谈谈农村土地流转一事

作者:随想偶然 回复日期:2008-10-21 11:36:28 
 
  比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。
  ===========================================================
  中华人民共和国契税暂行条例细则
  第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
    (一)以土地、房屋权属作价投资、入股;
    (二)以土地、房屋权属抵债;
    (三)以获奖方式承受土地、房屋权属;
    (四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
  

作者:czb1973 回复日期:2008-10-21 13:40:47 
 
  不错,好文章

作者:成忆825 回复日期:2008-10-21 14:38:12 
 
  2004年购买的海尔洗衣机质量太差了,2006年2007年2008年,年年修一次售后维修服务态度太差.

作者:蛮族勇士 回复日期:2008-10-21 18:03:42 
 
  作者:phph010 回复日期:2008-10-21 9:51:20 
    蛮族老师我想请教一下,我们买97年买的2001办有私有产权的房改房被原单位私下做成D级危房后获危房改造后与开发商连合开发,照理说危房改造是我们业主的事,怎么就现在必需与开发商签定安置补尝合同?
  ----------------------------------
  我的解释你不可能看懂的:
  这么操作的目的是为了走旧城改造的路子,节省土地出让金支出。
  对你们个人是否有好处,我不知道,但是节省开发成本总归是好事。
  具体事项,请不要再在本贴咨询,请另行发贴咨询。谢谢。另外,就算你真的发贴,我也不一定有兴趣给你做具体详细解答。
  你急不急,关我什么事。真是。

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