不动产登记的最强解读来了(附图解和全文)

  发布时间:2014-12-25 23:17:27 点击数:

不动产登记的最强解读来了(附图解和全文)

2014-12-22 点蓝字添加➔ 房地产投资融资俱乐部

今天,朋友圈被“不动产登记暂行条例公布 201531日起施行”的消息刷屏了。尽管靴子肯定落地,也尽管内容早已板上钉钉,但真当靴子落地时,还是恐慌了太多不明所以的群众。

内容没有超过预期,但这其实是一个标志事件。标志着中国的财富分配、税费机制,都将出现改变。从过去的交易环节过渡到存量环节。

一吃:土地出让金,房屋建设过程中的上百项税费。

二吃:房屋再交易的税费,个税等。

三吃:将来的房地产税,遗产税。


第一类:房价下降论

不动产登记是将来征收房产税的基础,一旦不动产登记落地那么意味着征收房产税、遗产税也不远了,那些房子越多的,因为征税越多而引发房产抛售,导致房价下跌。


第二类:反腐利器论

贪官贪赃枉法来的财产往往以房屋等不动产的形式存在,中央此番推出不动产登记将让贪官持有的房产现行,未来贪官也不敢再买房销赃了,因而不动产登记条例出台可谓是打击贪官和腐败的反腐利器。


第三类:老百姓倒霉论

该类网友认为,一旦不动产登记之后,紧接着而来的房产税将会降临到老百姓头上,最后倒霉的还是老百姓。



对于以上三类观点,算不得错误,但总归是片面了。接下来,小田就把自己理解的不动产登记带来的影响。当然,也必然有片面,还请多多指教。


客观上将调控房价

不动产登记从主观意愿上来讲,并不是为了房价,但客观上将对房价产生直接和间接的影响。比如,不动产登记实施将会促使有产阶层进行财富结构调整,降低房产在其财富结构中的比重,因而会产生部分有产阶层一方面进行房产抛售,增加二手房供给;一方面减少房产购置,降低一手房的购房需求。


当采取这种措施的有产阶层达到一定量时就会对房价产生短期向下波动。当然,也不要盲目乐观,因为有产阶层购置的房产大都以豪宅、大户型、别墅等形态,与刚需市场需求是不匹配的,并不会刺激刚性置业人群,只会刺激部分改善型需求。


客观上将推动反腐

不动产登记从主观意愿上也不是为了反腐,反腐的手段有许多种,而不动产登记也只是个比较笨的办法,但不动产登记客观上将会对贪官污吏产生心理上的震慑作用。


不动产登记因为涉及到个人隐私,尤其是官员财产,预计将在推进过程中受到比较大的阻力。而这阻力这也是全国住房信息联网、不动产登记一再推迟的主要原因,尽管中央限定了落实日期,但想要真正推动恐怕还要推迟更久。


所以,小田认为不动产登记只能是客观上推动反腐,而且反腐效果也不会好。贪官污吏要是因为不动产登记而露出马脚,不能归功于不动产登记,而应该归功于他们实在是笨死了。


客观上存在老百姓倒霉的可能

大伟看楼市在其评论文章开篇指出“不动产登记暂行条例公布 201531日起施行,内容没有超过预期,但这其实是一个标志事件。标志着中国的财富分配、税费机制,都将出现改变。从过去的交易环节过渡到存量环节。一吃:土地出让金,房屋建设过程中的上百项税费。二吃:房屋再交易的税费,个税等。三吃:将来的房地产税,遗产税。


大伟说的很精辟,不动产登记实施之后,中央必然推进的一件事情是房地产税和遗产税,而这两项税都将与老百姓直接相关,粗看老百姓将成为必然的受害者。小田认为别评论的那么简单粗暴。税收政策并不是一碗水端平的,相反的,税收政策是用税收的手段将社会变得更公平些:对于高产者征收高税,对于低产者征收低税或者补税。



以上,对于网友的观点小田谈了自己的看法,那么接下来说说网友们还没有评论道、或者说还没有意识到的一些影响。


引发新一轮的中央地方博弈

不动产登记有个时代大背景:房地产从增量时代进入存量时代。时代变了,房地产的游戏规则也变了。在房地产增量时代,中央和地方曾对税收做过一番激烈地对抗,造成的结果是:分税制产生,中央获得绝大部分税收,而地方政府则是将土地出让成为财政主要来源。


但当房地产进入存量时代,土地出让将越发的稀缺,地方政府的土地财政愈发难以为继。由此,地方政府将会向中央施压以获取房地产税和遗产税的主导权,中央与地方将围绕新开征的税收展开新一轮的利益博弈。


引发人们置业观念的改变

此点很好理解,当不动产登记之后,当房地产税、遗产税随之而来之时,房地产的长效机制将起到主导作用,房价的市场波动将趋于平缓,房地产行业进入平稳期。人们对于购房的观念将从投资增值,回归到最基本的保值和必需品。


以小田看来,置业观念的改变才是最大的影响。当有产阶层不再将房产作为主要财富存在形式,那么改善型需求将降低;当年轻人大量租房和将置业年龄推后,那么首次置业需求将降低。这些对于房地产的影响可是真真切切的。


引发房企发展模式的加快转变

上述提到了房地产的游戏规则改变了,作为房地产市场的参与主体房企也必然受到影响。不动产登记客观上带来的房价波动及人们置业观念改变,也将促使房企高周转增长模式的到头。不过,实事求是的讲,将不动产登记扯到房企转型的确绕的弯有点大。



你是不是会产生一个疑问,不动产来了,房地产税和遗产税必然开征,那我们老百姓该怎么办?对于有产阶层来讲,他们又该怎么办?


先来说说老百姓该怎么办

别担心!以现有房产税开征的试点地区来分析,房地产税开征对于普通老百姓的影响微乎其微,对老百姓的生活也基本不会产生多少影响。而遗产税虽然没有试点,但从国外来看,对老百姓也不会带来伤筋动骨的影响。


再来说说有产阶层该怎么办

对于一个有产阶层的家庭,如果房产在家庭财富中的比重较高,那么就必须要分散风险、寻找更大、更广泛的投资机会了。如果你保有合理量的房产,房地产税对于你的影响也不太大,多一笔生活支出而已。

但遗产税,或许就将产生伤筋动骨的影响了。你必须早作打算,也必须学会如何最大限度的合法规避和减免遗产税了。


如何合法规避和减免遗产税

小田也没经历过,就听听以下专家们的建议吧:

  • 方法一:财产转移策略:
    1)、运用信托为遗产规划工具进行资产保全、财产专业管理;
    2)、运用保险遗产规划工具;
    3)、将公益信托与财团法人作为遗产规划工具;


  • 方法二:遗产税避税策略:
    1)、生前将应税财产转为免税财产,如购买保险和寿险;
    2)、选择价值低估时期作为财产为身后财产(压缩财产价值);
    3)、设控股公司递延应课税赋;


  • 方法三:进行移民和海外资产配置,把财富转移到免征遗产税、和增值税的国家和地区;
    例如:中国香港免征遗产税和资本增值税;新加坡免征资本增值税、澳大利亚免征遗产税。



文章最后,不免俗的歌功颂德一下:这届政府的调控思路越来越清晰了,更难能可贵的是敢于动手了。


附图解

全文如下:  

  不动产登记暂行条例

  第一章 总则

  第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

  第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

  本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

  第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。

  第四条 国家实行不动产统一登记制度。

  不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

  不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

  第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

  (一)集体土地所有权;

  (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

  (三)森林、林木所有权;

  (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

  (五)建设用地使用权;

  (六)宅基地使用权;

  (七)海域使用权;

  (八)地役权;

  (九)抵押权;

  (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

  第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

  县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

  第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

  跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

  国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

  第二章 不动产登记簿

  第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

  不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

  不动产登记簿应当记载以下事项:

  (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

  (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

  (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

  (四)其他相关事项。

  第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

  不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。

  第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

  第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

  不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

  第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

  采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

  采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

  第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

  行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

  第三章 登记程序

  第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

  属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

  (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

  (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

  (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

  (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

  (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

  (六)申请更正登记或者异议登记的;

  (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

  第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

  不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

  第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

  (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

  (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

  (五)与他人利害关系的说明材料;

  (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

  不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

  第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

  (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

  (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

  (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

  (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

  不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

  第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

  (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

  (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

  (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

  第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

  (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

  (二)在建建筑物抵押权登记;

  (三)因不动产灭失导致的注销登记;

  (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

  对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

  不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

  第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

  第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

  不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

  第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

  (一)违反法律、行政法规规定的;

  (二)存在尚未解决的权属争议的;

  (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

  (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

  第四章 登记信息共享与保护

  第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

  各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

  第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

  不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

  第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

  第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

  第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

  有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

  第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

  第五章 法律责任

  第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

  第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附则

  第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

  不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

  第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

  第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

作者:地产自媒联盟刘小田 来源:地产大爆炸

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